Ejendomstjek før køb: Den komplette tjekliste for nye investorer

Nyheder

Ejendomstjek før køb: Den komplette tjekliste for nye investorer

1: Fastlæg mål, budget og købekriterier

Før du kigger på annoncer eller ringer til en mægler, er det her, du får styr på retningen. Klare mål, et realistisk budget og skarpe købekriterier gør to ting: de sparer dig for tid, og de hjælper dig med at sige “nej tak” til dårlige handler. Tænk på kapitlet som din GPS for ejendomsinvestering: du bestemmer destinationen, hvor meget brændstof du har, og hvilken vej du vil køre.

Start med et simpelt mål (og en tidshorisont)

Sæt ét konkret, målbart mål, du kan styre efter. Det gør dine valg lettere og dine beregninger skarpere.

Eksempel: “Jeg vil have 3.000 kr. i månedligt før-skat cash flow fra udlejning inden for 24 måneder – uden at bruge mere end 350.000 kr. i egenkapital.”

Med sådan et mål kan du hurtigt regne baglæns: Hvor mange boliger kræver det? Hvis én bolig i gennemsnit giver 1.000 kr./mdr. i overskud, skal du bruge tre boliger. Hvis hver bolig kræver cirka 120.000–150.000 kr. i egenkapital, er du inden for dit samlede budget på 350.000 kr.

Kend din “investeringsstil” (så du vælger rigtigt første gang)

Som begynder er “køb og behold” den mest ligetil strategi: køb en bolig med stabil efterspørgsel, udlej den sikkert, og lad afkast og afdrag arbejde for dig. Det betyder, at du prioriterer stabilitet og drift over spekulative renoveringsgevinster. I de næste kapitler dykker vi ned i lokation, dokumenter og teknik – her nøjes du med at beslutte, at du vil have stabilt cash flow og lav kompleksitet.

Sæt din finansielle ramme: egenkapital, omkostninger og buffer

Dit budget er ikke kun købsprisen. Tænk i fire kasser: udbetaling/egenkapital, købsomkostninger, klargøring/renovering og sikkerhedsbuffer.

Sådan gør du trin for trin:

1) Find din tilgængelige egenkapital (kontanter/investeringskonto).
2) Afsæt en konservativ post til købsomkostninger (afgifter, rådgivere, lånesagsomk. m.m.). Et forsigtigt skøn kan være nogle procent af købsprisen – afvigelser forekommer, men du har en mental ramme.
3) Læg en realistisk klargøringspulje (småreparationer, maling, hårde hvidevarer).
4) Læg en buffer på fx 3–6 måneders drift og ydelse, så en tom periode eller uventet regning ikke vælter læsset.

Mini-eksempel: Du har 300.000 kr. kontant. Du sætter 60.000 kr. af til købsomkostninger, 30.000 kr. til klargøring og 30.000 kr. i buffer. Til selve udbetalingen er der 180.000 kr. tilbage.

Regn baglæns til en maksimal købspris

En praktisk tommelfinger er at regne baglæns fra din tilgængelige udbetaling:

Maks. købspris ≈ (Tilgængelig udbetaling) / (forventet udbetalingssats)

Eksempel: Hvis du (i eksemplet ovenfor) kan bruge 180.000 kr. til udbetaling og regner med, at långiver kræver 15% udbetaling i dit scenarie, får du: 180.000 / 0,15 = 1.200.000 kr. i maksimal købspris. (Du har allerede reserveret midler til omkostninger, klargøring og buffer – derfor regner du kun på udbetalingen her.)

Bemærk: Krav til udbetaling og finansiering varierer efter ejendomstype, lån og din økonomi. Brug tallet som pejlemærke – ikke som facit.

Definér dine købekriterier (dine “ja/nej-regler”)

Kriterier gør det nemt at sortere 90% af annoncerne fra på få minutter. Skriv dem ned, så du kan holde dig selv op på dem. Her er en praktisk ramme, der er let at bruge, inden vi går dybere i de næste kapitler:

Kriterier, der er nemme at tjekke hurtigt:

Økonomi: Sæt en ønsket bruttorendite og nettorendite. Brug simple definitioner:

Bruttorendite = Årlig husleje / Købspris
Nettorendite = (Årlig husleje − Årlige driftsudgifter) / (Købspris + købsomk.)

Cash-on-cash: Fokuser på hvor meget kontant afkast du får for de penge, du binder:

Cash-on-cash = (Årligt kontant overskud før skat) / (Samlet investeret egenkapital)

Risiko/robusthed: Kræv at økonomien kan bære en smule tomgang eller renteændring. Et enkelt mål er, at økonomien stadig er acceptabel, hvis huslejen falder 5% eller renter/ydelse stiger lidt. (Vi udbygger risikotænkningen i senere kapitler.)

Et fuldt regneeksempel – fra annonce til “go/no-go” på 3 minutter

Forestil dig en 2-værelses lejlighed i en studieby. Annoncen viser: købspris 1.200.000 kr., forventet husleje 6.000 kr./mdr., fælles- og driftsudgifter anslået 1.500 kr./mdr.

1) Årlig husleje: 6.000 × 12 = 72.000 kr.
2) Årlige driftsudgifter: 1.500 × 12 = 18.000 kr.
3) NOI (Netto driftsresultat): 72.000 − 18.000 = 54.000 kr.
4) Bruttorendite: 72.000 / 1.200.000 = 6,0%
5) Nettorendite (uden at medtage omk. i nævneren for enkelhed): 54.000 / 1.200.000 = 4,5% (konservativt kan du lægge købsomkostninger til i nævneren)

Antag du kan finansiere 85% af købet, og din samlede årlige ydelse (renter/afdrag) på lånet ender omkring 40.000 kr. årligt i dette eksempel. Så bliver dit før-skat cash flow:

Årligt cash flow ≈ NOI − Årlig låneydelse = 54.000 − 40.000 = 14.000 kr.

Hvis din investerede egenkapital er 180.000 kr. (udbetaling) + 40.000 kr. (købsomk.) + 20.000 kr. (klargøring) = 240.000 kr., så er din cash-on-cash:

14.000 / 240.000 = 5,8%

Nu har du en hurtig fornemmelse: Matcher 5,8% din målsætning? Hvis dit mål var mindst 6–7% cash-on-cash, er dette måske kun interessant, hvis prisen kan forhandles ned, eller udgifter kan reduceres. Hvis målet var 5%+ med lav indsats og stærk lokation, er det måske et “go”.

Lav dit personlige “filter” (så du kun bruger tid på de rigtige emner)

Sæt konkrete grænser, du kan tjekke direkte i en annonce eller på 5 minutters research. Det kunne være:
minimumsbruttorendite, minimumscash-flow pr. måned, maksimal fællesudgift som andel af huslejen og en enkel regel for renoveringsbehov (fx “maks. 1.500 kr./m² i opstart”). Når en annonce ikke består én af reglerne, går du videre. Ingen diskussion.

Tip: Opret et simpelt ark (Google Sheets/Excel) med felter for pris, leje, udgifter, NOI, ydelse, bruttorendite, nettorendite og cash-on-cash. Brug formlerne ovenfor. Efter 10–15 analyser får du et skarpt øje og kan sortere lynhurtigt.

Sæt en realistisk tempo-plan

Aftal med dig selv, hvor mange analyser og fremvisninger du vil lave pr. uge. Fx: “Jeg analyserer 10 annoncer hver søndag og booker 1–2 fremvisninger om ugen.” Små, faste skridt slår store, sjældne ryk. Når dine kriterier er på plads, kan du handle roligt og konsekvent.

Tjekliste – det du skal have på plads, før du går videre

Du er klar til næste kapitel, når du kan svare præcist på:

• Hvad er mit mål (kr./mdr., tidshorisont)?
• Hvor meget kontant kan jeg binde (egenkapital + omkostninger + buffer)?
• Hvilken maksimal købspris sigter jeg efter, givet min udbetaling?
• Hvilke konkrete købekriterier filtrerer jeg annoncer på (bruttorendite, nettorendite, cash flow, udgiftsloft, renoveringsloft)?
• Hvad er min tempo-plan (analyser/fremvisninger pr. uge)?

Start med et enkelt, målbart mål og en tidshorisont. Opdel dit budget i fire kasser: udbetaling, omkostninger, klargøring og buffer – og regn baglæns til en maksimal købspris. Brug få, tydelige købekriterier (bruttorendite, nettorendite og cash-on-cash) til at lave dit personlige filter. Med mål, budget og regler på plads kan du hurtigt sortere annoncer og kun bruge tid på handler, der kan føre dig mod målet. Næste skridt er at vælge den rigtige lokation – det tager vi i kapitel 2.

2: Lokationsvalg: markedsdata, mikroområde og lejerprofil

Lokationen afgør 80% af din succes i ejendomsinvestering. En god beliggenhed giver stabile lejere, færre tomme måneder og mere forudsigelig drift. Som nybegynder skal du derfor først forstå byens efterspørgsel, derefter zoome ind på det rigtige mikroområde, og til sidst sikre, at boligen passer til en konkret lejerprofil. Tænk på det som en tragt: fra byniveau til gadeniveau til den person, der faktisk betaler huslejen.

Start med markedsdata på byniveau: befolkningstilvækst, arbejdspladser, uddannelsesinstitutioner og transportknudepunkter. En bydel med stigende indbyggertal og god pendleradgang har typisk højere lejestabilitet. Brug simple nøgletal til at sanity-tjekke: sammenlign husleje pr. m² med købspris pr. m². Hvis en 50 m² lejlighed koster 1.200.000 kr. (24.000 kr./m²) og kan udlejes til 6.000 kr./mdr. (120 kr./m²), er bruttorenditen cirka (6.000 × 12) / 1.200.000 = 6,0%. Sammenlign med en nabobydel, der koster 1.050.000 kr. men kun kan bære 5.500 kr./mdr.; her er bruttorenditen (5.500 × 12) / 1.050.000 ≈ 6,3%. Tallene fortæller ikke alt, men de hjælper dig med at placere din tid rigtigt.

Når du har 1–3 lovende bydele, zoomer du ind på mikroområdet. Kig på afstand til metro/tog, dagligvarebutikker, uddannelsessteder, arbejdspladser og støjkilder. En lejlighed 300 meter fra stationen, men væk fra natlivsstøj, er ofte lettere at udleje end en billigere bolig længere ude. Gå tur i området på forskellige tidspunkter, tjek parkering, cykelstier og tryghed. Notér, om bygningerne generelt er velholdte; det smitter af på lejerens villighed til at betale.

Definér nu din lejerprofil. Studerende prioriterer lav husleje, kompakte 1–2-værelses, cykelafstand og vaskeri i kælder. Unge professionelle betaler gerne mere for nyere køkken, altan og hurtig transport. Små familier søger 3 værelser, grønt område og institutioner. Når du kender profilen, kan du matche boligtype og mikroområde. Et konkret tjek er “profil-passform”: passer planløsning, størrelse og faciliteter til personen, der sandsynligvis flytter ind?

Afprøv derefter lejen realistisk. Se 5–10 sammenlignelige udlejningsannoncer i samme gade og justér forventningen én gang ned for sikkerhed. Brug en lille tomgangsbuffer i din model, fx 1 måned hvert andet år, og se om økonomien stadig hænger sammen. Et hurtigt robusthedstjek er, om casen stadig er acceptabel, hvis huslejen sænkes 5% eller du får 1.000 kr. højere årlige driftsudgifter. Det giver ro i maven, inden du går videre til dokumenttjek i næste kapitel.

Vælg byen med sunde markedsdata, vælg mikroområdet med stærk hverdagslogistik og rolig efterspørgsel, og vælg en bolig, der passer præcist til din lejerprofil. Brug en enkel bruttorendite-beregning som første filter, test lejen mod virkelige annoncer, og indbyg en lille tomgangsbuffer. Så står du stærkt, når du i næste kapitel dykker ned i BBR, tingbog og øvrige dokumenter.

LÆS OGSÅ |

Crowdfunding til ejendomsinvestering: Sådan fungerer det

3: Dokumenttjek: BBR, tingbog, servitutter og forening/udlejning

Dokumenterne afslører det, billeder og beskrivelser skjuler. For en ny investor er dokumenttjekket nøglen til at undgå dyre overraskelser og til at sikre, at boligen kan udlejes, som du planlægger. Her lærer du, hvad du konkret skal hente, hvad du skal sammenligne, og hvordan du hurtigt spotter røde flag, før du bruger tid på forhandling og byggeteknik i de næste kapitler.

BBR – stemmer papir og virkelighed? Hent BBR-meddelelsen og sammenhold areal, antal værelser, anvendelse, køkken/bad og opvarmning med salgsopstilling og det, du ser ved fremvisning. En uoverensstemmelse kan koste dig lejeindtægt. Eksempel: Annoncen angiver 52 m², men BBR siger 49 m². Hvis markedslejen er ca. 120 kr./m² pr. måned, mister du 3 × 120 = 360 kr./mdr. Det er 4.320 kr. om året og kan påvirke både afkast og finansiering. Tjek også opvarmningstype: el-radiatorer i stedet for fjernvarme kan løfte lejers forbrug og presse lejen ned.

Tingbog – ejerforhold, pant og byrder Hent en tingbogsattest. Bekræft at sælger er rette ejer (adkomst), og gennemgå hæftelser. Pantebreve slettes som regel ved handel, men byrder/servitutter følger med. Se efter bemærkninger, du ikke kan “forhandle væk”, fx vejret, fælles adgang eller bebyggelsesbegrænsninger. Prioriteten er vigtig: en servitut i høj prioritet trumfer senere rettigheder. Er noget uklart, så bed om selve servitutdokumentet – tit er resuméet for kort til at vurdere risikoen.

Servitutter – det praktiske filter Læs med fokus på, om noget begrænser brug eller udlejning. Eksempler: forbud mod altaner, krav om bevaring af facade, adgang for forsyningsledninger gennem kælder, eller begrænsning af erhvervsmæssig aktivitet/korttidsudlejning. Et konkret scenarie: En servitut forbyder opsætning af vaskemaskine i lejligheden; hvis din lejerprofil er unge professionelle, kan det gøre boligen mindre attraktiv – og kræver måske lejejustering i din kalkule.

Forening og udlejning – kan du reelt udleje? For ejerlejligheder: gennemgå vedtægter, husorden, seneste årsregnskab, budget og referater. Kig efter planlagte projekter (tag, faldstammer, altaner), som kan udløse ekstra opkrævninger. Tjek vedtægternes udlejningsregler: er helårsudlejning tilladt, er der minimumsperiode, eller er korttidsudlejning forbudt? Eksempel: Referatet viser beslutning om altanprojekt med forventet ejerbidrag på 100.000 kr. – det skal med i dit driftsbudget, ellers falder din cash-on-cash efter overtagelse. Køber du en hel udlejningsejendom, så bed om samtlige lejekontrakter, ind- og fraflytningsrapporter samt oversigt over depositum/forudbetalt leje. Stem tallene af mod faktisk indbetaling.

Sådan gør du trin for trin: 1) Hent BBR og sammenlign med salgsopstilling/fremvisning; kræv lovliggørelse eller prisnedslag ved afvigelser. 2) Hent tingbogsattest, identificér hæftelser og læs servitutter i fuld tekst ved tvivl. 3) Gå vedtægter, regnskab, budget og referater igennem for udlejningsregler og kommende udgifter. 4) Validér eksisterende lejemål og indbetalinger, hvis der er lejere.

Dokumenttjekket handler om at sikre korrekt areal og brug (BBR), forstå rettigheder og begrænsninger (tingbog/servitutter) og bekræfte, at udlejning er tilladt og bæredygtig (forening/regnskaber). Finder du en uoverensstemmelse eller en dyr kommende udgift, skal den ind i prisen eller din kalkule, før du går videre til den byggetekniske gennemgang i næste kapitel.

4: Byggeteknisk gennemgang: tag, facade, installationer og fællesarealer

Byggeteknik er dér, hvor små fejl bliver til store udgifter. Som ny investor handler det ikke om at blive ingeniør, men om at kunne spotte de dyre poster i tide og oversætte dem til kroner og ører. En grundig gennemgang gør dig bedre til at forhandle pris, planlægge vedligehold og vurdere risikoen for tomgang. Tænk i tre skridt: før fremvisning (forberedelse), under fremvisning (sanity-tjek) og efter fremvisning (validering og pris).

Taget – ejendommens paraply. Spørg efter alder, type (tegl, tagpap, sedum) og seneste reparation. Kig efter buler, lappeløsninger og misfarvninger i loftsrummets lægter. Et tagpap med 22 år på bagen er ofte tæt på udskiftning. Oversæt det til økonomi: Koster et nyt tag fx 1.200 kr./m² og tagfladen er 1.000 m², er totalen 1,2 mio. kr. I en ejerforening med din andel på 1,5% er din fremtidige regning ca. 18.000 kr. Den post skal ind i din kalkule, ellers overvurderer du dit afkast.

Facade og vinduer – varme og vedligehold. Revner i murværk, afskalninger og åbne fuger er tegn på fugt og frostskader. Vinduer: Tjek tætningslister og dug mellem ruder (punkterede termoruder). Udskiftning af vinduer påvirker både komfort og energiforbrug i næste kapitel. Hvis facade+vinduer ventes om 5 år, kan du afsætte en årlig “CapEx”-pulje: Årlig CapEx pr. m² = forventet udgift over 10 år / areal / 10. Eksempel: 600.000 kr. fordelt på 400 m² beboelse over 10 år ≈ 150 kr./m²/år. For en 50 m² bolig svarer det til 7.500 kr. årligt i din model.

Installationer – VVS, el og ventilation. Kig efter årstal på faldstammer og stigstrenge; støbejern nærmer sig typisk udskiftning efter 50–70 år, PVC holder længere men kan være forkert monteret. Brune skjolder ved rørgennemføringer og lugt af kloak i kælder er varsler. I el-tavlen: Automatsikringer og HPFI-relæ er standard; gamle stofledninger eller manglende jord i vådrum trækker ned. Spørg specifikt: “Hvornår er el i lejlighederne senest opdateret?” Ventilation: Manglende udsugning i køkken/bad giver skimmeltendens – tjek fugt/pletter i hjørner og bag skabe.

Fællesarealer – driftens røntgenbillede. Trappeopgang, kælder, tagrum og gård afslører foreningens vedligeholdskultur. Er der orden i cykler og affald, tørre kælderrum og tydelige navneskilte, peger det mod en proaktiv drift. Slidt opgang med fugt og halvhjertede lapper peger mod udsatte udgifter. Bed om vedligeholdelsesplan og seneste tilsynsrapporter; stem dem af med det, du ser.

Sådan arbejder du trin for trin. Inden fremvisning gennemgår du salgsopstilling og referater for planlagte arbejder. Under fremvisning tager du billeder af kritiske punkter (tagadgang, faldstammer, el-tavle, vinduer) og noterer “hvad, hvornår, hvor meget”. Efter fremvisning ringer du til administrator/ejendomsmester for at bekræfte alder på tag og installationer og få et realistisk spænd på kommende projekter. Brug herefter et konservativt spænd i din kalkule, fx ±20%, og test om casen stadig holder ved en 10% højere CapEx.

Fokuser på de store pengeslugere: tag, facade/vinduer, VVS/el og fællesarealer. Oversæt tekniske observationer til årlige CapEx-beløb pr. m², så dine afkastberegninger bliver realistiske. Bekræft altid alder og planlagte arbejder skriftligt, og brug informationen aktivt i forhandlingen. I næste kapitel kobler du disse fund til drift og energiforbrug.

5: Drift og energi: energimærke, forbrug og vedligeholdelsesplan

Driften er motoren i din investering: Den bestemmer, hvor meget der bliver tilbage på kontoen hver måned. For begyndere er nøglen at forstå tre ting i praksis: energimærket (hvad det betyder for forbrug og lejeattraktivitet), de løbende driftsudgifter, og en realistisk vedligeholdelsesplan. Når du kan oversætte tal fra energirapporter, regnskaber og beboermøder til “kroner pr. måned”, bliver beslutningerne langt nemmere. Tænk i simple, gentagelige trin – ikke avancerede modeller.

Energimærket – hvad betyder A–G i kroner? Start med at læse energimærket og notér det estimerede varmeforbrug pr. m². Brug en enkel regel: Årlig varmeudgift ≈ kWh-forbrug × pris pr. kWh. Eksempel: En 50 m² lejlighed med energimærke D estimeres til 130 kWh/m²/år. Ved 1,80 kr./kWh giver det 50 × 130 × 1,80 ≈ 11.700 kr./år. En lignende bolig med mærke C (100 kWh/m²/år) koster 50 × 100 × 1,80 = 9.000 kr./år. Forskellen på ca. 2.700 kr./år kan påvirke både lejerens samlede boligudgift og din mulighed for at holde en god leje uden tomgang.

Kan en energiforbedring betale sig? Brug et hurtigt tilbagebetalingstjek: Tilbagebetalingstid ≈ investering / årlig besparelse. Koster nye termoruder 30.000 kr. og sparer skønsmæssigt 2.000–3.000 kr./år i varme, er tilbagebetalingstiden 10–15 år. Hvis boligen også bliver mere attraktiv (mindre træk/støj), kan færre tomme måneder forstærke gevinsten – men regn konservativt og lad kun den dokumenterbare energibesparelse tælle i basiscasen.

Driftsbudget i praksis Gennemgå seneste regnskab/budget og oversæt store poster til månedstal: fællesudgifter, forsikring, administration, trappevask, vicevært, vand/varme i fællesarealer, evt. antenne/internet. Tjek, hvad lejer betaler a conto, og hvad du selv bærer. Et driftstjek kan se sådan ud: Fællesudgift 1.050 kr./md., forsikring 80 kr./md., administration 120 kr./md., diverse 100 kr./md. → 1.350 kr./md. Hvis markedslejen er 6.000 kr., er din NOI før låneydelse omtrent 6.000 − 1.350 = 4.650 kr./md. (ekskl. vedligehold/CapEx).

Vedligeholdelsesplan (CapEx) – gør det konkret Brug fund fra kapitel 4 og foreningens plan til at lave en lille tidslinje: 0–24 mdr. (akutte småting), 2–5 år (sandsynlige projekter), 5–10 år (store udskiftninger). Oversæt hvert projekt til et årligt beløb: Årlig CapEx pr. m² = samlet udgift / areal / antal år. Hvis facaderenovering forventes at koste 600.000 kr. over 10 år og fordelingsarealet er 400 m², svarer det til 600.000 / 400 / 10 = 150 kr./m²/år. For en 50 m² bolig: ca. 7.500 kr./år eller 625 kr./md., som bør lægges oven i dit driftsbudget.

Arbejdsgang trin for trin 1) Læs energimærke og skriv ét nøgletal: kWh/m²/år. 2) Tjek varme-, vand- og el-forbrug de sidste 2–3 år (udjævn udsving og brug et forsigtigt gennemsnit). 3) Gennemgå driftsbudget og marker de poster, som ikke kan væltes over på lejer. 4) Byg en enkel CapEx-liste med årstal og månedlig afsætning. 5) Lav et robusthedstjek: Holder casen, hvis forbruget stiger 10% eller CapEx bliver 15% dyrere?

Brug energimærket til at kvantificere forbrug, oversæt driftsudgifter til månedstal, og læg en realistisk CapEx ovenpå. Et hurtigt tilbagebetalingstjek for energiforbedringer forhindrer gætværk. Når driften er gjort konkret, står du stærkt til næste kapitel om lejeindtægter og lejelov, hvor indtægtssiden finjusteres mod dine udgifter.

6: Lejeindtægter og lejelov: markedsleje, kontrakter og regulering

Indtægtssiden afgør, om din case flyver eller falder. Som ny investor handler det om at sætte en realistisk markedsleje, bruge den rigtige lejekontrakt og kende de vigtigste regler, så din leje kan stå distancen. Når du gør dette rigtigt fra start, undgår du efterreguleringer, klager og tomgang. Tænk i rækkefølgen: find markedslejen, stress-test den, og bind den op i en korrekt kontrakt.

Start med markedslejen i dit mikroområde. Sammenlign 5–10 aktive udlejningsannoncer, der matcher størrelse, stand, altan/parkering og afstand til transport. Læg annonceniveauet 3–5% ned for at være konkurrencedygtig, og regn med én tom måned hvert andet år. En 50 m² bolig med forventet 6.200 kr./md. giver årligt 6.200 × 12 = 74.400 kr. Med én tom måned i gennemsnit bliver det ca. 68.200 kr. Realisme slår optimisme, især når du senere laver følsomhedstests i kapitel 7.

Brug den autoriserede standardlejekontrakt, Typeformular A, 10. udgave. Her udfylder du de almindelige vilkår, og i feltet til særlige bestemmelser præciserer du fx indeksregulering, husorden eller vedligeholdelsesfordeling. Fordelen er, at skabelonen følger gældende regler og mindsker risikoen for ugyldige klausuler. Den nuværende autoriserede formular er A, 10. udgave (1. september 2022).

Kend de basale penge-regler: Du kan kræve depositum op til tre måneders husleje og derudover forudbetalt leje op til tre måneder. Det er standard i Danmark og bruges som sikkerhed for istandsættelse og husleje i opsigelsesperioden. Indskriv klart, hvad der er depositum, og hvad der er forudbetalt leje, så der ikke opstår tvivl ved fraflytning.

Overvej indeksregulering (typisk efter nettoprisindekset) for at beskytte lejen mod inflation. Aftalen skal stå skriftligt i kontrakten for at være gyldig og forståelig for lejeren. En enkel formulering og et konkret eksempel i kontrakten gør livet lettere for alle – og reducerer risikoen for uenighed. (Brug altid den autoriserede formular og vejledningen som ramme.)

Få styr på drift vs. lejerens forbrug. Angiv tydeligt a conto-beløb for varme/vand/el, og beskriv årsafregning. Vær realistisk: høje a conto-beløb kan gøre annoncen mindre attraktiv, mens for lave beløb skaber efterbetaling og utilfredshed. En sikker tommelfinger er at bruge gennemsnit af de seneste 2–3 års forbrug og runde lidt op, som du beregnede i kapitel 5.

Afslut med et robusthedstjek: Sænker du markedslejen 5% eller får 1.000 kr. højere årlige driftsudgifter, holder casen stadig? Hvis ja, står du stærkere, også hvis lejeren klager. Husk, at tvister om leje og vilkår kan indbringes for Huslejenævnet i din kommune; nævnet behandler uenigheder efter lejelovgivningen. Det er din sikkerhedsventil – og en påmindelse om at holde dig på den sikre side.

Fastlæg en realistisk markedsleje ud fra rigtige sammenligninger, regn med lidt tomgang, og skriv aftalerne ind i Typeformular A, 10. udgave. Brug lovlige rammer for depositum og forudbetalt leje, og forklar indeksregulering klart. Når dine vilkår er gennemsigtige og dokumenterede, får du mere stabile lejeindtægter og færre overraskelser – klar til at bygge din fulde økonomimodel i næste kapitel.

7: Økonomiberegning: driftsbudget, nøgletal og følsomhedsanalyse

Nu samler du alt fra de foregående kapitler i én enkel økonomimodel. Målet er ikke perfekte formler, men et solidt beslutningsgrundlag: Hvad giver boligen pr. måned, hvor robust er casen, og hvad er din smertegrænse i forhandlingen? Når tallene er jordnære og konservative, undgår du køb, der kun ser gode ud på papiret. Tænk i tre trin: driftsbudget, nøgletal og følsomhed. (SEO: økonomiberegning ejendomsinvestering)

1) Driftsbudget – og hvad “CapEx” egentlig betyder
Start med indtægten: Antag købspris 1.200.000 kr. og forventet leje 6.200 kr./md. Sæt tomgang til gennemsnitligt 1 måned hvert 2. år (≈4,2%). Læg faste driftsudgifter ind (fællesudgifter, forsikring, administration m.m.) på 1.350 kr./md. Nu den vigtige del: CapEx (vedligeholdelsesopsparing). Det er penge, du lægger til side til de store ting, der før eller siden skal skiftes – tag, facade, vinduer, faldstammer, el-tavler, elevator. Det er ikke de løbende småudgifter; det er din fremtidssikring.

En simpel tommelfinger til at gøre CapEx konkret: Årlig CapEx pr. m² = (forventet udgift de næste 10 år) / (areal) / 10. Hvis facaderenovering anslås til 600.000 kr. over 10 år fordelt på 400 m², bliver det 150 kr./m²/år. For en 50 m² bolig er det ca. 7.500 kr./år, altså 625 kr./md. Med tallene her bliver årlig leje 74.400 kr.; tomgang ≈ 3.100 kr.; årlige driftsudgifter 16.200 kr. NOI før CapEx = 74.400 − 3.100 − 16.200 = 55.100 kr. Efter CapEx (7.500 kr.) er driftsoverskuddet 47.600 kr./år.

2) Nøgletal – bærer casen gælden?
Antag 85% belåning (1.020.000 kr.) og samlet årlig ydelse på ca. 40.000 kr. Dit før-skat cash flow bliver 47.600 − 40.000 = 7.600 kr./år (≈633 kr./md.). Brug tre hurtige nøgletal: Bruttorendite = 74.400 / 1.200.000 = 6,2%. Nettorendite (NOI før CapEx) ≈ 55.100 / (1.200.000 + 40.000 i omkostninger) ≈ 4,5%. DSCR (gældsserviceringsevne) = 55.100 / 40.000 = 1,38 (robus over 1,20 er typisk fint). Har du investeret 240.000 kr. i egenkapital (udbetaling + omk. + klargøring), er cash-on-cash = 7.600 / 240.000 = 3,2%. Læg mærke til, at CapEx trækker afkastet ned – men gør budgettet ærligt.

3) Følsomhed – hvad hvis virkeligheden driller?
Sænk lejen 5%: Ny årlig leje ≈ 70.680 kr.; NOI før CapEx ≈ 51.380 kr.; DSCR ≈ 1,28; cash flow efter CapEx og ydelse ≈ 3.880 kr./år. Læg 10% på driftsudgifter (16.200 → 17.820): NOI falder 1.620 kr. – typisk til at leve med. Test også dyrere finansiering: Stiger ydelsen til 48.000 kr./år, bliver DSCR ≈ 1,15 og cash flow ≈ −400 kr./år. Det er dit signal til at forhandle prisen ned eller hæve lejeantagelsen med dokumentation.

Brug en simpel pejling for forhandlingen: Break-even-leje pr. md. ≈ (drift + CapEx + ydelse/12) / (1 − tomgangsrate). Med tallene her: (1.350 + 625 + 40.000/12) / 0,958 ≈ 5.540 kr./md. Da din forventede leje er 6.200 kr., har du ca. 660 kr./md. i sikkerhedsmargin.

Opsummering: Gør CapEx forståeligt som din faste vedligeholdelsesopsparing til de store udskiftninger, og læg den ind før du vurderer afkast. Byg et driftsbudget med tomgang, regn nøgletal (brutto-/nettorendite, DSCR, cash-on-cash), og stresstest leje, udgifter og finansiering. Brug break-even-lejen som dit kompas ind i næste kapitel om finansiering og købsaftale.

8: Finansiering, forhandling og købsaftale til overtagelse

Nu omsætter du tallene fra kapitel 7 til en konkret handel. Som nybegynder er målet enkelt: få finansiering, der passer til din case, forhandle prisen på baggrund af dokumenter og byggeteknik, og lande en købsaftale med klare forbehold, så du trygt kan overtage. Tænk proces: finansieringsgodkendelse, prisforhandling, købsaftale med forbehold, og praktisk overtagelse.

Start med finansieringen. Få en skriftlig finansieringsgodkendelse, der matcher din beregnede maksimalpris og dit ønskede cash flow. Vælg mellem fast eller variabel rente ud fra din risikotåleevne og følsomhedstesten: hvis dit cash flow blev skrøbeligt ved højere ydelse i kapitel 7, kan fast rente eller længere løbetid give ro. Overvej afdragsfrihed i en periode, hvis det løfter din DSCR (gældsserviceringsevne) over 1,20–1,30; det gør casen mere robust og forbedrer forhandlingspositionen. Husk at opgøre hele kapitalbehovet: udbetaling + omkostninger + klargøring + buffer. Eksempel: 180.000 kr. i udbetaling, 40.000 kr. i omkostninger, 20.000 kr. i klargøring og 30.000 kr. i buffer = 270.000 kr. i kontantbehov.

Gå til forhandling med fakta. Brug din CapEx-liste fra kapitel 4–5 som prishammer. Hvis din andel af et kommende tag udgør 18.000 kr., og du vurderer 20% usikkerhed, kan du anmode om ca. 18.000 × 1,2 = 21.600 kr. i prisnedslag. Et andet greb: regn på rent driftsafkast. Hvis din ønskede nettorendite er 4,8% og den aktuelle case kun giver 4,5% på prisniveau 1.200.000 kr., kan den teoretiske pris, der matcher dit mål, anslås som: pris ≈ NOI / ønsket nettorendite. Med NOI før CapEx på 55.100 kr. giver det 55.100 / 0,048 ≈ 1.148.000 kr. Det tal sætter rammen for dit bud.

Når I er enige om pris og vilkår, skal købsaftalen beskytte dig. Indsæt et klart advokatforbehold (“købet er betinget af købers advokats godkendelse uden forbehold”), og et finansieringsforbehold, hvis banken ikke endeligt har sagt ja. Henvis til de dokumenter, du har gennemgået: vedtægter, regnskaber, referater, energimærke og eventuelle håndværkertilbud. Køber du med eksisterende lejer, skal købsaftalen præcisere overdragelse af depositum/forudbetalt leje og at lejekontrakten fortsætter uændret; få en aktuel opgørelse af indbetalinger og eventuelle restancer.

Planlæg overtagelsen som et lille projekt. Aftal nøgleudlevering, aflæsning af målere og dato for refusionsopgørelse, så udgifter og indtægter deles korrekt mellem køber og sælger. Lav en check-in-procedure til lejeren: indflytningsrapport, fotos af stand og en tydelig velkomstmail med praktisk info (husorden, affald, vaskeri, kontaktvej). Har du aftalt mindre udbedringer før overtagelse, så få dem dokumenteret med billeder eller håndværkerfakturaer, ikke bare mundtlige løfter.

Få finansiering, der matcher din følsomhedsanalyse, og brug CapEx og nettorendite som objektive argumenter i forhandlingen. Lad købsaftalen bære klare forbehold og specifikke bilag, især ved overtagelse af lejeforhold. Gør overtagelsesdagen praktisk og målbar med måleraflæsning, refusion og tydelig kommunikation til lejer – så kan driften starte stabilt fra dag ét.

9. Opsummering: Ejendomstjek før køb

Ejendomsinvestering bliver enkel, når du følger en fast tjekliste. Du starter med dine mål og dit budget, vælger et område med stabil efterspørgsel, tjekker papirerne, vurderer bygningen, regner på driften og sætter en realistisk leje. Til sidst tester du tallene, sikrer finansiering, forhandler prisen og laver en klar købsaftale. Ingen gæt – kun små, logiske skridt.

Hvad gør du nu? (trin-for-trin)

1. Sæt retningen: Skriv dit mål (fx ønsket månedligt overskud) og hvor meget egenkapital du vil bruge. Aftal med dig selv, hvor mange annoncer du vil gennemgå hver uge.

2. Vælg lokation: Peg 1–2 bydele med god transport, arbejdspladser/uddannelse og stabil efterspørgsel. Definér din lejerprofil (studerende, unge professionelle, små familier).

3. Lav dit annoncefilter: Beslut simple “ja/nej-regler” (min. bruttorendite, positivt månedligt cash flow, maks. udgiftsniveau). Brug dem til at sortere hurtigt.

4. Hent dokumenter: Indsaml BBR, tingbog og servitutter. For ejerlejligheder: vedtægter, regnskab, budget og referater. Bekræft at udlejning er tilladt.

5. Gå bygningen igennem: Se på tag, facade/vinduer, VVS/el og fællesarealer. Notér det vigtigste vedligehold (din “CapEx/vedligeholdelsesopsparing”).

6. Regn på driften: Skriv alle faste udgifter pr. måned, læg en tomgangsbuffer og din CapEx-opsparing oveni. Brug energimærket til at vurdere realistisk forbrug.

7. Fastlæg lejen og kontrakten: Sammenlign med 5–10 aktuelle lejemål i området. Sæt en konkurrencedygtig leje, angiv a conto forbrug, og brug den autoriserede standardlejekontrakt.

8. Test tallene: Tjek nøgletal (brutto-/nettorendite, DSCR, cash-on-cash). Lav en enkel følsomhedstest: −5% leje, +10% udgifter, højere ydelse. Holder casen stadig?

9. Sikr finansiering: Få en skriftlig godkendelse, der passer til din model (fast/variabel, evt. afdragsfrihed). Opgør hele kontantbehovet inkl. omkostninger, klargøring og buffer.

10. Forhandl og luk: Brug dokumenter og CapEx som argumenter for pris. Skriv købsaftale med klare forbehold (advokat/finansiering), planlæg overtagelse, måleraflæsning og info til lejer.

Brug et simpelt regneark med faste felter (pris, leje, udgifter, tomgang, CapEx, nøgletal). Gem en tjekliste til fremvisninger og en skabelon til mail til administrator/forening. Gentag processen for hver case – så kommer rutinen hurtigt. Følg trinene, hold dig til dine regler, og lad tallene styre beslutningen. Så øger du chancen for stabile lejeindtægter og en tryg start som ejendomsinvestor.

Del artikel:

Andre fandt dette interresant