Digital markedsføring for udlejere 2025 – sådan finder du de bedste lejere

Nyheder

Digital markedsføring for udlejere 2025 – sådan finder du de bedste lejere

1. Introduktion

Hvis du er ny udlejer i 2025, er digital markedsføring ikke bare “nice to have” — det er nøglen til at finde gode, stabile lejere hurtigt og til en fair pris. De fleste lejere starter deres søgning online, og dem med styr på økonomi, stabilt job og ordentlig kommunikation vælger de annoncer, der er lette at finde, tydelige at forstå og nemme at handle på. Den gode nyhed: du behøver ikke være marketingnørd for at få resultater. Med en klar plan kan du på få timer få din annonce ud at arbejde for dig.

Tænk på det sådan her: Hver dag med tomgang koster penge. Har du en husleje på 9.500 kr./md., er den reelle daglige omkostning omkring 9.500 × 12 / 365 ≈ 312 kr. pr. dag. Hvis 600 kr. i annoncebudget kan skære to dages tomgang væk, har du allerede tjent pengene ind mange gange. Derfor handler hele denne guide om at gøre tre ting rigtigt fra start: bliv fundet (SEO og platforme), bliv valgt (god tekst, billeder og pris), og luk aftalen (hurtige svar og struktureret screening).

I de næste kapitler går vi trin for trin gennem målretning, annonce-tekst, billeder/video, hvor du udgiver, pris og rækkevidde, håndtering af henvendelser samt måling og optimering. Her i introduktionen får du overblikket og et par konkrete regneeksempler, så du straks kan se, hvorfor indsatsen betaler sig.

Hvad du konkret skal vide (og gøre) før du går i gang

For det første skal du være klar på hvem din bolig passer bedst til. Er det en rolig 2-værelses til en ung professionel i Aalborg, eller en 3-værelses til en lille familie i Odense? Når du definerer din målgruppe, bliver resten lettere: du ved, hvilke søgeord de bruger (fx “2-værelses lejebolig Aalborg”, “lejlighed med altan tæt på centrum”, “lejebolig med opvaskemaskine”), hvilke fordele der betyder noget (kort til bus, skole, parkering), og hvilket billede- og videomateriale der bedst sælger hjemmet. De ord, dine lejere faktisk skriver i søgefeltet, er også dine SEO-søgeord — og dem fletter du naturligt ind i overskrift og brødtekst i din boligannonce.

For det andet skal du tænke som en lejer: Kan de se boligen for sig? Er det tydeligt, hvad huslejen dækker, hvad depositum er, og hvornår den er indflytningsklar? Er det nemt at kontakte dig med et klik? Alt det forbedrer konverteringen — altså hvor mange, der går fra at kigge til at skrive. Jo stærkere din annonce er, jo færre visninger skal du bruge for at få de rette henvendelser. Som tommelfingerregel kan en enkel forbedring i tekst og billeder være forskellen på 50 visninger uden kontakt og 30 visninger med 5 solide henvendelser.

Et hurtigt miniforløb: fra tom bolig til god lejer

Forestil dig, at du har en 2-værelses på 55 m² i Aarhus C, husleje 9.200 kr./md., indflytning 1. november. Du beskriver målgruppen som “enlig med fast job eller roligt par”, så dine søgeord i overskrift og tekst bliver naturlige: “2-værelses lejebolig Aarhus C”, “lejlighed med altan”, “tæt på Letbanen”, “opvaskemaskine”, “altan mod gård”, “indflytning 1. november”. Du skriver en enkel, men konkret tekst med detaljer lejerne søger (m², planløsning, etage, hvidevarer, varme, internetmulighed, vask, depotrum, parkering/cykelparkering) og en klar call-to-action (“Skriv kort om dig/jer og ønsket indflytningsdato for hurtig visning”).

Billederne tager du i dagslys med vandrette linjer, fra hjørner af rummet, så man ser hele rummet. Du laver en kort videorundtur (30–60 sek.) i telefonen og uploader den, så lejere kan mærke flowet. En simpel plantegning (kan laves gratis i en app) hjælper folk, der ikke kan komme til første visning. Du udgiver først på en stor portal for lejeboliger og dernæst deler du opslaget på din private Facebook-profil og relevante lokale grupper. Til sidst sætter du et lille budget af til annoncering (fx 300–600 kr. over 3–5 dage) for at få fart i henvendelserne i den første uge.

Enkel økonomi: derfor kan små budgetter betale sig

Lad os sige, at du bruger 600 kr. på annoncer den første uge. Hvis det betyder, at du undgår bare to dages tomgang, har du tjent det hjem:

Daglig tomgangsomkostning ≈ 9.200 × 12 / 365 ≈ 302 kr./dag → 2 dage ≈ ~604 kr.
En lille investering i rækkevidde i uge 1 kan altså spare dig for det dobbelte i uge 4.

Hvordan måler du, om det virker?

Du behøver ikke avancerede dashboards for at komme i gang. Start helt simpelt: noter datoen, hvor du udgiver annoncen, og hvor mange henvendelser du får dag for dag. Tæl, hvor mange der er seriøse (besvarer dine spørgsmål, kan dokumentere job/indkomst, og kan flytte den ønskede dato). Hvis du bruger 600 kr. og får 12 henvendelser, er din pris pr. henvendelse 50 kr. Fører tre af dem til visning og én til underskrevet lejekontrakt, er din pris pr. lejer 600 kr. — hvilket i praksis er lavere end prisen for bare to dages tomgang. Det er den logik, vi bygger videre på i kapitel 8 om måling og løbende optimering.

SEO uden teknik-snak

“SEO” betyder i praksis, at dine ord matcher lejerens søgning. Skriv din titel, som en lejer ville søge: “Lys 2-værelses lejebolig i Aalborg med altan & opvaskemaskine — indflytning 1/11”. Brug de vigtigste søgeord naturligt i de første linjer af din tekst: “lejebolig”, “2-værelses”, “Aalborg”, “altan”, “opvaskemaskine”, “tæt på bus/letbane”, “indflytning 1. november”. Undgå at “stemme” ordene ind; skriv naturligt og hjælpsomt. Når vi kommer til kapitel 3, får du en færdig skabelon til en stærk titel og en SEO-venlig brødtekst, der giver mening for mennesker og søgning.

I næste kapitel går vi konkret til værks: vi vælger målgruppe, finder de rigtige søgeord i 2025, og tilpasser budskabet til din lokation, så du tiltrækker de rette lejere og slipper for støj. Derefter bygger vi din perfekte boligannonce, forbedrer dine billeder og video, vælger de rigtige platforme (BoligPortal/Lejebolig, Facebook/Instagram og en enkel start på Google Ads), sætter en klog pris og et lille annoncebudget, og lærer dig at håndtere henvendelser effektivt med autosvar, screening og booking af visning. Til sidst viser vi, hvordan du måler og optimerer, så hver bolig udlejes hurtigere end den forrige.

Tomgang koster rigtige penge hver dag, så en lille, fokuseret indsats i starten er det bedste afkast, du kan få. Definér målgruppen tidligt, brug deres egne søgeord i titel og tekst, vis boligen ærligt med gode billeder og en kort video, og gør det nemt at kontakte dig. Hold styr på simple tal som dato for udgivelse, antal henvendelser og pris pr. henvendelse. Resten af guiden giver dig skabeloner og trin-for-trin, så du kan gå fra “jeg ved ikke, hvor jeg starter” til “boligen er udlejet til den rigtige lejer”.

2. Målret de rette lejere 2025 – målgruppe, søgeord, lokation

Det her kapitel er vigtigt, fordi de bedste lejere finder dig hurtigere, når din annonce taler direkte til dem. Som ny udlejer kan det virke abstrakt at “målrette”, men i praksis handler det om tre ting: Hvem passer boligen til (målgruppe), hvilke ord skriver de i søgefeltet (søgeord), og hvor leder de (lokation). Får du de tre på plads, slipper du for støj og får færre, men bedre henvendelser.

Start med din målgruppe. Målgruppe betyder den type lejer, boligen er bedst til: f.eks. en ung professionel, et roligt par eller en lille familie. Tænk i hverdagsbehov: elevator til barnevogn, altan til aftensol, cykelafstand til universitet. Skriv to til tre krav, der ikke kan forhandles (fx “maks. 2 beboere”, “ingen husdyr”, “minimum 12 mdr. leje”), og to til tre fordele, der gør livet let (opvaskemaskine, depotrum, tæt på S-tog). Når du kender mennesket, kender du også sproget, du skal bruge.

Vælg dernæst dine søgeord. Søgeord er de ord og sætninger, lejere skriver i Google og på boligportaler. Brug naturlige fraser, som du selv ville søge på. Hvis du udlejer en 2-værelses i Aalborg, kan en SEO-venlig sætning i titel eller første linje være: “2-værelses lejebolig Aalborg C med altan & opvaskemaskine – indflytning november 2025.” Andre stærke varianter kan være “lejlighed med altan [bydel]”, “tæt på letbane/bus”, “husdyr tilladt/ikke tilladt”, “indflytning [måned] 2025”. Brug by, bydel og et par specifikke plusord (altan, parkering, opvaskemaskine) – men skriv naturligt, ikke pakket med gentagelser.

Tænk til sidst lokation. Lokation er ikke kun adresse; det er hverdagslogistik. Sæt ord på afstand i minutter: “5 min. til indkøb, 3 min. til letbane, 12 min. på cykel til AU.” Har du en familievenlig 3-værelses i Odense, sæt fokus på skoler, legepladser og rolig gade. Har du et kollegie-nært værelse i Aarhus, fremhæv studieafstand, fællesfaciliteter og billig drift. Jo mere præcist du oversætter placeringen til hverdagsfordele, jo mere relevante bliver dine henvendelser.

Et lille regneblik hjælper dig med at styre kvaliteten: match-rate = kvalificerede henvendelser / samlede henvendelser. Får du 20 beskeder og kun 4 opfylder dine basiskrav, er match-raten 4/20 = 20%. Efter du har skærpet målgruppe, søgeord og lokationsfordele, får du måske 10 beskeder, hvor 5 passer: 5/10 = 50%. Færre henvendelser, men langt bedre – og mindre spildtid på visninger, der alligevel ikke bliver til noget.

Gør sådan her i praksis: Beskriv din ideelle lejer i én sætning (“rolig, fuldtidsansat, ønsker min. 12 mdr.”). Skriv dernæst en rå titel, som om du selv søgte (“Lys 2-værelses lejebolig Aalborg med altan – indflytning 1/11”). Tjek, at teksten nævner 2–3 skarpe lokationsfordele i minutter, og at dine ufravigelige krav står tydeligt i bunden. Gem 5–10 centrale søgeord, du vil genbruge i titel, første afsnit og billedtekster. Det forbereder dig til næste kapitel, hvor vi bygger den komplette annonce.

Definér én klar målgruppe, skriv som de søger, og oversæt din lokation til hverdagsfordele i minutter. Brug by/bydel + 2-3 specifikke plusord i titel og første linje, og mål din match-rate for at se, om du rammer rigtigt. Når de tre ting spiller, får du bedre lejere hurtigere.

LÆS OGSÅ |

Crowdfunding til ejendomsinvestering: Sådan fungerer det

3. Perfekt boligannonce – stærk titel, SEO-tekst, klar call-to-action

En god boligannonce gør to ting på én gang: Den bliver fundet, og den bliver valgt. Som ny udlejer er det især titlen og de første 3–5 linjer, der afgør, om lejerne klikker sig videre og skriver til dig. I 2025 søger de fleste via Google og boligportaler, så vi skriver både til mennesker og til søgemaskiner – uden at gøre det teknisk. Her lærer du, hvordan du bygger en titel, en kort SEO-venlig tekst og en tydelig call-to-action (CTA), der får kvalificerede henvendelser.

Start med titlen. En stærk titel bruger de ord, din målgruppe selv skriver: boligtype, størrelse, by/bydel og 1–2 konkrete plusord. Brug gerne indflytningsmåned, så lejeren kan handle nu. En enkel “formel” kan være: [Boligtype] + [m²/ værelser] + [by/bydel] + [plusord] + [indflytning]. Eksempel: “Lys 2-værelses lejebolig · 55 m² · Aalborg C · altan & opvaskemaskine · indflytning 1/11”. Her er “2-værelses”, “lejebolig”, “Aalborg C”, “altan” og “opvaskemaskine” stærke søgeord, som også giver mening for læseren.

Fortsæt med en kort SEO-tekst (de første 3–5 linjer), hvor du svarer på de vigtigste spørgsmål: Hvem passer boligen til, hvad får man, og hvordan er hverdagen? Skriv naturligt og konkret. Eksempel: “Rolig, lys 2-værelses på 55 m² i Aalborg C med sydvendt altan. Moderne køkken med opvaskemaskine, rummelig stue og soveværelse med skab. 3 min. til Letbanen, 5 min. til indkøb, 12 min. på cykel til AAU. Indflytning 1. november, husleje 9.200 kr./md., a conto varme 600 kr.” Læg mærke til minutter til transport og hverdagsting – det oversætter placeringen til reel værdi.

Beskriv derefter fakta i løbende tekst frem for punktlister: planløsning (hvordan rummene hænger sammen), etage og lysretning, stand (nyistandsat, nyere gulve, malet 2024), hvidevarer, opbevaring (depotrum), vaskemuligheder og eventuel parkering/cykelparkering. Vær tydelig om økonomi: husleje, a conto, depositum og forudbetalt leje, samt minimum lejeperiode. Tydelighed sparer dig for misforståelser og tiltrækker lejere, der kan og vil.

Afslut teksten med en call-to-action (CTA) – en venlig, konkret handleanvisning. Forklar kort, hvad ansøgeren skal sende, så du kan screene uden at skrive frem og tilbage. Eksempel: “Er du/er I interesseret? Skriv kort om dig/jer (navn, job/studie, ønsket indflytningsdato, antal beboere) og vedhæft dokumentation for indkomst/studie. Vi inviterer løbende til visning.” En klar CTA øger chancen for seriøse henvendelser og sparer tid.

Et lille regneeksempel viser værdien af en skarp titel og intro: Hvis din titel løfter klikraten fra 2% til 4% på 500 visninger, får du 10 vs. 20 klik. Antager vi, at halvdelen skriver til dig, går du fra 5 til 10 henvendelser – ofte nok til at finde den rigtige lejer hurtigere og undgå flere dages tomgang.

Byg titlen med boligtype, størrelse, by/bydel og 1–2 plusord samt indflytning. Brug de første linjer på en kort, naturlig SEO-tekst, der beskriver målgruppe, nøglefordele og hverdagslogistik i minutter. Gør økonomi og praktiske forhold krystalklare, og slut af med en tydelig CTA, der beder om præcis de oplysninger, du har brug for til screening. Næste kapitel handler om billeder, video og plantegning, der får din tekst til at arbejde endnu bedre.

4. Billeder & video der sælger – fotoguide, videorundtur, plantegning

De bedste lejere sorterer hurtigt, og billederne afgør, om de overhovedet åbner din annonce. Som ny udlejer behøver du ikke professionelt udstyr for at få et stærkt resultat – en smartphone, lidt forberedelse og et par faste greb kan halvere din tid til udlejning. Tænk på hver dag med tomgang som en udgift; hvis huslejen er 9.500 kr./md., koster det ca. 9.500 × 12 / 365 ≈ 312 kr. pr. dag. Ét sæt gode fotos og en kort video kan ofte spare flere dages ventetid.

Start med forberedelsen. Ryd synlige flader, fjern personlige ting og tænd alt lys, men lad naturligt dagslys dominere. Åbn gardiner og persienner, og tør blanke overflader af, så de ikke blænder. På telefonen slår du gitterlinjer til, så vægge står lodrette, og du undgår skæve linjer. Hold kameraet i brysthøjde, stå i et hjørne og fotografer mod det modsatte hjørne; sådan viser du mest gulv og rumforløb. Brug HDR (højere detalje i skygger/lys) for at balancere vinduer og indendørs lys.

Tag 8–12 fotos i liggende format (16:9 eller 4:3): entré, stue fra to hjørner, køkken fra to vinkler, soveværelse, bad, altan/udsigtsretning, opbevaring/depot og eventuel fællesvask/parkering. I stuen viser du vinduesvæggen uden at overeksponere; i køkkenet fokuserer du på hvidevarer (opvaskemaskine, ovn), og i badeværelset undgår du at spejle dig selv ved at skyde let skråt. Brug korte, beskrivende filnavne som “2-vaer-Aalborg-stue-altan.jpg”, så billederne også giver mening uden for portalen (fx når de deles).

Lav derefter en videorundtur på 30–60 sekunder. Hold telefonen vandret i 1080p/30 fps, og gå roligt fra entré → stue → køkken → soveværelse → bad → altan. Stop 2–3 sekunder i hvert rum, så øjet kan følge med. Undgå hurtige panoreringer; hellere korte klip sat sammen end ét langt, gyngende klip. Fortæl gerne to sætninger som speak eller tilføj korte billedtekster: “12 min. cykel til AAU” eller “sydvendt altan med eftermiddagslys”. Har du ikke rolig hånd, støt albuen mod dørkarm eller reol – det er en gratis “stabilisator”.

En simpel plantegning hjælper de lejere, der ikke kan komme til første visning. Brug en gratis app eller tegn rent på millimeterpapir, fotografer den og tilføj teksten “vejledende, ikke målfast”. Markér rum, døråbninger og ca.-mål (fx stue ~18 m²), og angiv retning (en lille nordpil). Viser du flowet – fx at man går direkte fra entré til stue og ud på altan – falder mange spørgsmål væk, og seriøse ansøgere kan vurdere, om møbler passer.

Til sidst justerer du let: beskær for at rette linjer op, hæv skygger en anelse og sænk højlys, hvis vinduer “brænder ud”. Undgå tunge filtre – lejere vil se den virkelige bolig. Tænk også på små tekster under billederne i annoncen: “Stue mod syd, eftermiddagslys” eller “Køkken med opvaskemaskine” fungerer som mini-svar på de mest almindelige spørgsmål og hjælper din SEO, når annoncen deles på sociale medier.

Ryd op, lys godt op og skyd i liggende format med lodrette vægge. Vis hvert rum fra et hjørne, lav en rolig videorundtur under ét minut, og tilføj en enkel plantegning med rum og retning. Små, ærlige forbedringer i billeder og video tiltrækker bedre lejere hurtigere – og mindsker dine omkostninger ved tomgang. I næste kapitel bruger vi materialet, når vi vælger de rigtige platforme og får rækkevidde på det.

5. Hvor du udgiver – BoligPortal/Lejebolig + Facebook/Instagram + Google Ads (basis)

Når din tekst, billeder og video sidder i skabet, handler næste skridt om rækkevidde – altså hvor mange relevante lejere, der ser din annonce. Som ny udlejer er det lettest at kombinere en stor boligportal med sociale medier og et lille, lokalt Google Ads-setup. Du får både de aktive lejere, der søger lige nu, og dem, der opdager din bolig i deres feed. Tænk på det som en simpel 70/20/10-fordeling: størstedelen af trafikken fra portalen, ekstra synlighed fra Facebook/Instagram og et lille “lokalt fyrtårn” via Google.

Boligportaler: din base

Start med en stor portal (fx BoligPortal eller Lejebolig). Her søger de fleste seriøse lejere, og din annonce kan blive fundet på stærke søgeord som “lejebolig [by]”, “2-værelses [bydel]” og “lejlighed med altan”. Brug titlen fra kapitel 3 ordret, læg alle billeder op i liggende format, tilføj din korte videorundtur, og indled teksten med dine vigtigste plusser i de første linjer. Tilføj bydel og hverdagsafstande i minutter – det løfter både klikraten og kvaliteten af henvendelser.

Facebook/Instagram: lokal synlighed og hurtige delinger

Del portal-linket i relevante lokale grupper (bydel, studerende, jobpendlere) og på din egen profil. Skriv en kort, personlig intro: “Ledig 2-værelses i Aalborg C med altan – indflytning 1/11. Skriv kort om dig/jer for hurtig visning.” Brug 3–5 skarpe billeder og et par linjer, der gentager dine vigtigste søgeord naturligt. Vil du sætte lidt tryk på, kan du booste opslaget i 3–5 dage. Et beskedent budget på 300–600 kr. i uge 1 er ofte nok til at få fart i henvendelserne. Tjek efter 48 timer: har du under 3 seriøse beskeder, forlænger du to dage mere; har du 5–10 gode, pauser du annoncen og fokuserer på visninger.

Google Ads (basis): vær synlig på konkrete søgninger

Et lille søgeord-setup hjælper dig, når nogen aktivt leder. Opret en simpel kampagne med 5–10 frasesøgninger (forklaret: din annonce vises, når søgningen indeholder din sætning). Eksempler: “lejebolig aalborg c”, “2-værelses aalborg altan”, “lejlighed med opvaskemaskine [bydel]”. Geografisk målretning sættes til din by + 10 km radius, så du undgår klik fra andre landsdele. Sæt et dagligt budget på 40–80 kr. og link direkte til portalannoncen. En enkel tommelfingerregel: Hvis du bruger 300 kr. og får 6 seriøse henvendelser, er din pris pr. henvendelse ≈ 50 kr. – ofte billigere end én dags tomgang.

Sådan kobler du det hele sammen

Publicér først på portalen (dag 1). Del linket på Facebook/Instagram (dag 1–2). Tænd derefter Google Ads i 3–5 dage for at fange aktive søgninger (dag 2–6). Svar hurtigt på beskeder og book visninger løbende. Notér kort i et ark, hvor henvendelserne kommer fra (portal, Facebook, Google), og hvor mange der er kvalificerede. Ser du, at Facebook giver mange klik men få seriøse, skruer du ned dér og op for portalen/Google. Ser du omvendt, at Google leverer 2–3 stærke ansøgere på små beløb, holder du den kørende en dag længere.

Brug en stor portal som base (70%), suppler med Facebook/Instagram for lokal reach (20%) og tilføj et lille, målrettet Google Ads-setup (10%). Start med 300–600 kr. i uge 1, mål simple tal som henvendelser pr. kilde og pris pr. henvendelse, og flyt budgettet derhen, hvor de seriøse ansøgere kommer fra. Næste kapitel viser, hvordan du sætter pris og rækkevidde rigtigt fra start.

6. Pris & rækkevidde – husleje, annoncebudget, simpel geografisk målretning

Som ny udlejer er prisen dit stærkeste værktøj til at forkorte tomgang, og rækkevidde er brændstoffet, der skaffer kvalificerede ansøgere. Sætter du huslejen lidt for højt, mister du de bedste lejere i de første dage; lidt for lavt, og du efterlader penge på bordet. Derfor handler dette kapitel om en enkel måde at ramme rigtig pris, et lille, effektivt annoncebudget og en simpel lokationsmålretning, der får de rigtige mennesker til at se din bolig.

Find en fair husleje med et hurtigt datatjek

Kig på 5 sammenlignelige annoncer (samme bydel, ca. samme m², altan/stand). Notér huslejer, fx 9.200, 9.400, 9.500, 9.600, 9.700 kr. Medianen (midt-værdien) er 9.500 kr. Sætter du din pris 95–98% af medianen (9.025–9.310 kr.), øger du trafikken tidligt uden at “dumping-prissætte”. Tænk i totaløkonomi: En dags tomgang koster ca. husleje × 12 / 365. Ved 9.500 kr./md. er det ≈ 312 kr./dag. Hvis et prisnedslag på 200 kr./md. sparer bare 10 dages tomgang årligt, sparer du ca. 3.120 kr., men “taber” 2.400 kr. i leje → netto +720 kr. og en hurtigere udlejning. Det er sund fornuft i praksis.

Et lille annoncebudget, der betaler sig

Tænk uge 1 som dit “kickstart-vindue”. Sæt et samlet budget på 300–600 kr. fordelt på Facebook/Instagram (deling/boost) og en lille Google-søgning (fx “lejebolig [by]”, “2-værelses [bydel] altan”). Mål pris pr. henvendelse:
pris pr. henvendelse = annonceforbrug / antal seriøse henvendelser.
Bruger du 450 kr. og får 9 seriøse henvendelser, er prisen 50 kr. pr. henvendelse. To ekstra seriøse ansøgere er ofte forskellen på “måske” og “ja tak” – og kan spare flere dages tomgang.

Simpel geografisk målretning, der virker i hverdagen

Hold målretningen snæver, så du betaler for de rigtige øjne. På Facebook/Instagram vælger du din by + 5–10 km og målretter til “personer, der bor her” (ikke turister). Undgå brede interesser; din tekst og dine billeder filtrerer allerede målgruppen. På Google Ads vælger du samme område og frase-match søgeord (annoncen vises, når sætningen indgår), fx “lejebolig aalborg c”, “2-værelses aalborg altan”. Link til portalannoncen for nem kontakt. Ser du klik uden henvendelser, strammer du søgeordene eller sænker buddet en anelse.

Brug tidspunkter, hvor dine lejere faktisk er online. Studerende og unge professionelle scroller ofte efter 18 og i weekenden. Boost dit opslag torsdag–mandag, og sluk igen, når du har 5–10 kvalificerede kandidater. Husk, at din titel og dine første linjer (fra kapitel 3) gør halvdelen af arbejdet; annoncering kan ikke redde en uklar annonce.

Find medianen for lignende boliger og pris i 95–98% spændet for hurtig efterspørgsel. Afsæt 300–600 kr. i uge 1 og mål pris pr. henvendelse; flyt budget derhen, hvor de seriøse ansøgninger kommer fra. Målret geografisk til by + 5–10 km og brug frase-match søgeord som “lejebolig [by]” og “2-værelses [bydel] altan”. Det giver dig hurtigere, bedre ansøgere – klar til næste skridt: at håndtere henvendelser professionelt.

7. Håndter henvendelser – autosvar, screening af lejere, booking af visning

Når din annonce først kører, vinder den udlejer, der svarer hurtigt og struktureret. De bedste lejere skriver til flere boliger på én gang, så et klart svar inden for et par timer kan være forskellen på en aftale og endnu en dags tomgang. Dette kapitel gør det nemt: et smart autosvar, en enkel screening og en effektiv måde at booke visninger, så du sparer tid og finder de rigtige ansøgere.

Start med et autosvar. Det er en automatisk besked, der kvitterer for henvendelsen og beder om de oplysninger, du skal bruge for at vurdere, om ansøgeren matcher. Skriv venligt, konkret og bed om det samme hver gang, så du kan sammenligne ansøgninger. Eksempel:

Hej – tak for din/jeres interesse i 2-værelses i Aalborg C. For hurtig vurdering skriv venligst: 1) fulde navn(e) og job/studie, 2) ønsket indflytningsdato og antal beboere, 3) husdyr ja/nej, 4) månedlig bruttoindkomst eller SU/jobdokumentation, 5) ønsket lejeperiode (min. 12 mdr.). Vi vender tilbage med tid til visning.

 

Nu til screening. Screening betyder blot et hurtigt tjek af, om ansøgeren passer til dine basiskrav (økonomi, antal beboere, indflytningsdato, lejeperiode, husdyr). Aftal med dig selv, hvad der er ufravigeligt (fx “maks. 2 beboere” og “min. 12 mdr.”). Læs svarene fra autosvaret igennem og markér “match” eller “ikke match”. Brug et simpelt mål for at holde dig skarp: match-rate = kvalificerede henvendelser / alle henvendelser. Får du 12 henvendelser hvor 6 matcher, er match-rate 6/12 = 50%; kan du hæve den ved at justere titel/tekst, sparer du mange visninger.

Når 5–10 ansøgere ser fornuftige ud, går du til booking af visning. Gruppér visninger i faste tidsblokke i stedet for enkeltbesøg; det sparer tid og skaber momentum. Send to valgfrie tidspunkter (fx torsdag kl. 17.30 eller lørdag kl. 10.30) og bed om bekræftelse. Tilføj adresse, et kort “hvad du skal medbringe” (legitimation og dokumentation for indkomst/studie) og et telefonnummer til akut afbud. Et lille regnestykke: 8 enkeltvisninger á 20 min. = 160 min. To gruppevisninger á 40 min. = 80 min. → du sparer 80 minutter og holder energien høj hos de bedste ansøgere.

Efter visning beder du straks de mest relevante om at sende de sidste dokumenter og foreslår en kort telefonopfølgning samme dag. Svar høfligt “nej tak” til øvrige, når en lejekontrakt er på vej – det giver et godt ry, og du kan vende tilbage til dem ved en senere ledig bolig. Husk, at hurtighed og tydelighed øger chancen for, at den ansøger, du helst vil have, også vælger dig.

Brug autosvar til at indhente de samme nøgletal hver gang, screen på få ufravigelige kriterier, og book gruppevisninger i faste blokke for at spare tid. Mål din match-rate og justér annoncen, hvis for mange falder fra. Hurtige, klare svar tiltrækker seriøse lejere og gør næste skridt – måling og optimering – meget lettere.

8. Mål & forbedr – klik, henvendelser, A/B-test, løbende optimering

Nu hvor din annonce kører, handler resten om at måle det rigtige og ændre det, der giver størst effekt. Som ny udlejer kan tal virke skræmmende, men vi holder det simpelt: Hvor mange ser din annonce (visninger), hvor mange klikker (klik), hvor mange skriver til dig (henvendelser), og hvor mange ender i aftalt visning og underskrevet leje. Laver du små forbedringer uge for uge, falder tomgangen, og kvaliteten af ansøgere stiger.

Start med et mini-baseline i et regneark for uge 1: dato, platform (portal/Facebook/Google), visninger, klik, henvendelser, visninger booket, lejekontrakt, annonceforbrug. To enkle nøgletal holder dig skarp: CTR (klikrate) = klik / visninger og konverteringsrate = henvendelser / klik. Eksempel: 500 visninger og 20 klik giver CTR = 20/500 = 4%. Får du 8 henvendelser ud af 20 klik, er konverteringen 8/20 = 40%. Bruger du 400 kr. i annoncer og får 8 henvendelser, er pris pr. henvendelse = 400/8 = 50 kr. — nemt at sammenligne fra uge til uge.

Forbedringer kommer fra at ændre én ting ad gangen og måle effekten. Det kaldes en A/B-test og betyder blot, at du sammenligner to varianter. Test fx titel:
A) “Lys 2-værelses · Aalborg C · altan & opvaskemaskine · indflytning 1/11”
B) “2-værelses i Aalborg C med altan – 55 m², indflytning 1/11 – tæt på Letbanen”.
Kør hver version i 72 timer på samme platform og notér CTR og henvendelser. Vinder B med 5,2% CTR mod 3,8% for A, bruger du herefter B overalt. Næste uge tester du første billede (stue vs. altan), ugen efter de første 3 linjer (hverdagsfordele i minutter tydeligere). Små gevinster oven på hinanden gør en stor forskel.

Brug også match-rate fra kapitel 7 (kvalificerede henvendelser / alle henvendelser) for at sikre kvalitet. Hvis CTR stiger, men match-rate falder, tiltrækker du de forkerte — så skærp målgruppe-ord i titel og tekst (“maks. 2 beboere”, “min. 12 mdr.”, “ingen husdyr”). Omvendt: Høj match-rate men få henvendelser? Arbejd på synlighed (bedre hovedfoto, mere præcis lokation i minutter, lille boost af opslag i 3–5 dage).

Tjek dag og tidspunkt. Mange målgrupper er mest aktive efter kl. 18 og i weekenden. Ser du, at henvendelser klumper lørdag–mandag, planlæg opslag/boost til torsdag aften og stop, når du har 5–10 kvalificerede. Overvej også at nævne indflytningsdato i titlen, hvis den er tæt på; det kan løfte konverteringen markant, fordi behovet er akut.

Lav til sidst en enkel uge-til-uge-vurdering: Hvad ændrede du? Hvad skete der med CTR, konvertering, match-rate og pris pr. henvendelse? Eksempel: Titel-test + bedre hovedfoto gav CTR fra 3,9% → 5,1% og konvertering fra 32% → 41%. Det betyder flere seriøse henvendelser for samme budget og ofte en hurtigere udlejning — præcis den effekt, du er ude efter.

Mål CTR, konverteringsrate, match-rate og pris pr. henvendelse i et simpelt ark. Test kun én ting ad gangen (titel, første billede, de første 3 linjer), kør testen 48–72 timer, og behold vinderen. Læg opslag og små boosts, når din målgruppe er online, og gentag i korte ryk. Så bliver din markedsføring skarpere for hver bolig, du udlejer.

9. Opsummering

Det her kapitel samler hele processen, så du som ny udlejer kan gå fra tom bolig til god lejer uden at drukne i detaljer. Pointen er enkel: Gør de rigtige små ting i den rigtige rækkefølge, så arbejder annoncen for dig. Når du holder fokus på de få nøgletal og justerer lidt hver uge, falder tomgangen, og kvaliteten af henvendelser stiger.

Fra idé til udlejet – den røde tråd

Du starter med at definere målgruppen, så din annonce taler til de rette og ikke bare til “alle”. Tænk i hverdagsbehov og brug de ord, dine lejere selv søger på. En titel efter modellen [boligtype] + [m²/værelser] + [by/bydel] + [plusord] + [indflytning] gør, at du bliver fundet og valgt: “Lys 2-værelses · 55 m² · Aalborg C · altan & opvaskemaskine · indflytning 1/11”. De første linjer af teksten oversætter lokationen til minutter i hverdagen, og resten af teksten forklarer planløsning, stand og økonomi i et klart sprog. Billederne tages i liggende format fra hjørnerne, videoen er rolig og under ét minut, og en enkel plantegning gør det nemt at vurdere, om møbler passer.

Hvor du udgiver og hvordan du prissætter

Portalen er din base, sociale medier giver lokal synlighed, og et lille Google Ads-setup fanger aktive søgninger. En praktisk 70/20/10-fordeling af indsatsen er nok for begyndere. Pris sættes ud fra medianen af sammenlignelige boliger; lander medianen på 9.500 kr./md., rammer du hurtig efterspørgsel ved at ligge omkring 95–98% heraf. Husk tomgangsreglen: daglig omkostning ≈ husleje × 12 / 365. Ved 9.500 kr./md. er det ca. 312 kr./dag, så et mindre prisnedslag eller 300–600 kr. i annoncer i uge 1 kan nemt betale sig, hvis det fjerner bare to dages tomgang.

Håndtering, måling og små forbedringer

Autosvaret beder alle ansøgere om de samme nøgleoplysninger, så screening bliver fair og hurtig. Når 5–10 ser solide ud, inviterer du til to gruppevisninger i faste blokke, hvilket sparer tid og holder momentum. I et simpelt ark noterer du visninger, klik, henvendelser og hvor de kom fra. Dine kernetal er CTR (klik/visninger), konvertering (henvendelser/klik), match-rate (kvalificerede/alle henvendelser) og pris pr. henvendelse (forbrug/seriøse henvendelser). Ser du f.eks. 500 visninger, 20 klik og 8 henvendelser, er CTR 4%, konverteringen 40% og pris pr. henvendelse ved 400 kr. forbrug = 50 kr. Derefter tester du én ting ad gangen i 48–72 timer: titel, første billede eller de tre første linjer. Vinder-varianten rulles ud; næste uge tester du næste element.

Din uge-1 playbook

Dag 1 skriver og publicerer du annoncen på portalen med fuldt billedsæt, video og plantegning, deler linket på Facebook/Instagram og tænder et lille boost. Dag 2–5 kører du et basis Google Ads-setup med 5–10 frasesøgninger målrettet by + 10 km. Du svarer hurtigt med autosvar, screener efter dine ufravigelige krav og booker to gruppevisninger. Dag 6–7 evaluerer du nøgletal og skifter til den titel eller det hovedfoto, der vandt din A/B-test.

Tal til en tydelig målgruppe, brug søgeord som lejere selv skriver, gør lokationen konkret i minutter, sæt prisen tæt på medianen, investér lidt i uge 1, svar hurtigt med autosvar og gruppevisninger, og mål fire enkle nøgletal. Gentager du den opskrift, bliver udlejningen både hurtigere og roligere fra bolig til bolig.

Del artikel:

Andre fandt dette interresant