Finansiering af ejendomsinvestering med små midler – 5 muligheder

Nyheder

Finansiering af ejendomsinvestering med små midler – 5 muligheder

1. Start med realistiske mål: Hvad kan du købe med få midler?

Drømmen om at blive ejendomsinvestor starter ofte med en stor vision, men hvis du har begrænsede midler, er det afgørende at være realistisk. Mange nybegyndere tror, at de skal have en stor opsparing eller en høj indkomst for at komme i gang. Men sandheden er, at du kan starte med meget mindre, hvis du vælger den rigtige strategi. Før du begynder at lede efter ejendomme, er det vigtigt at forstå, hvad du faktisk har råd til, og hvilke typer investeringer der er realistiske for dig.

Forstå din økonomiske situation

Det første skridt er at få et klart overblik over din økonomiske situation. Hvor meget har du til rådighed i opsparing? Hvad kan du låne i banken? Hvor meget kan du afsætte til en månedlig ydelse? En simpel måde at få en fornemmelse af din investeringskapacitet er at bruge følgende formel:

Maksimal ejendomsværdi = Egenkapital / Egenfinansieringskrav

Hvis vi indsætter konkrete tal, hvor du har 50.000 kr. i opsparing, og banken kræver en egenfinansiering på 20 %, ser regnestykket således ud:

250.000 kr. = 50.000 kr. / 0,20

Det betyder, at du teoretisk set kan købe en ejendom til 250.000 kr. ved at bruge din opsparing som udbetaling og finansiere resten med et lån.

Dette er selvfølgelig et forsimplet regnestykke, da der også skal tages højde for købsomkostninger, eventuel renovering og driftsudgifter. Men det giver dig en hurtig idé om, hvad der er realistisk.

Hvilke typer ejendomme kan du købe billigt?

Når du har en fornemmelse af dit budget, er næste skridt at se på de typer ejendomme, der passer til din økonomi. Hvis du har begrænsede midler, er det usandsynligt, at du kan købe en stor udlejningsejendom i en storby. I stedet bør du overveje:

  • Små lejligheder i mindre byer: En 1- eller 2-værelses lejlighed i en mindre provinsby kan ofte købes for under 500.000 kr., hvilket kræver en relativt lav egenkapital.
  • Sommerhuse til udlejning: I nogle områder kan du finde billige sommerhuse, som kan generere god lejeindtægt i højsæsonen.
  • Håndværkertilbud: Hvis du er villig til at renovere en ejendom, kan du købe billigere og øge værdien med en lille indsats.
  • Værelsesudlejning: Køb en større bolig, hvor du kan bo selv og udleje værelser. På den måde kan du dække en stor del af dine omkostninger.

Undersøg markedet: Hvor finder du billige ejendomme?

En god investor ved, hvor man finder de bedste tilbud. Her er nogle af de mest effektive måder at finde billige ejendomme på:

1. Søg i mindre eftertragtede områder: Priserne i København, Aarhus og Odense er høje, men der findes masser af mindre byer med billige ejendomme og et stabilt lejemarked.

2. Kig efter tvangsauktioner: På tvangsauktioner kan du ofte finde ejendomme til lavere priser, fordi de sælges hurtigt og uden budrunde som på det normale boligmarked.

3. Netværk med ejendomsmæglere: Mange gode handler sker før ejendommene når det åbne marked. Sørg for at have en god relation til ejendomsmæglere, der kan tippe dig om nye muligheder.

4. Private sælgere: Nogle boligejere ønsker at sælge hurtigt og uden om mæglere. Hold øje med Facebook-grupper, DBA og andre salgsplatforme.

Beregn dit potentielle afkast

Uanset hvor billig en ejendom er, skal den give mening som investering. En simpel måde at vurdere, om en ejendom er en god investering, er at bruge bruttolejeafkastet:

(Årlig lejeindtægt / Købspris) * 100 = Bruttolejeafkast

Eksempel: Hvis du køber en lejlighed til 400.000 kr. og kan udleje den for 4.000 kr. om måneden, ser regnestykket sådan ud:

(4.000 kr. * 12) / 400.000 kr. * 100 = 12 % bruttoafkast

Som tommelfingerregel bør du sigte efter mindst 8-10 % bruttoafkast for at sikre en god investering.

Prioritér likviditet og fleksibilitet

Når du starter med få midler, er det vigtigt at tænke på likviditet. Undgå ejendomme, hvor du binder alle dine penge uden mulighed for at trække kapital ud igen. Overvej ejendomme, hvor du kan genbelåne, eller hvor værdien kan øges hurtigt gennem renovering.

Vær tålmodig og køb klogt

Det største fejltrin for nye investorer er at købe den første og bedste ejendom uden at lave en grundig analyse. Brug tid på at undersøge markedet, regne på dine investeringer og tale med erfarne investorer, før du træffer din beslutning.

Næste skridt er at skaffe kapital til din første investering, hvilket vi ser nærmere på i næste kapitel.

2. Opsparing og alternative finansieringskilder: Sådan skaffer du startkapital

For mange nye ejendomsinvestorer er manglen på startkapital den største hindring. Men heldigvis findes der flere veje til at skaffe de nødvendige penge – også hvis du ikke har en stor opsparing i forvejen. I dette kapitel ser vi på, hvordan du kan spare op effektivt, udnytte alternative finansieringsmuligheder og kombinere forskellige strategier for at få adgang til den kapital, du har brug for.

Hvor meget kapital har du brug for?

Før du går i gang med at finde penge, er det vigtigt at forstå, hvor meget du egentlig har brug for. Som nævnt i forrige kapitel kræver de fleste ejendomsinvesteringer en vis egenkapital. I Danmark ligger udbetalingskravet typisk på 5-20 % afhængigt af ejendomstypen og dit forhold til banken.

Eksempelvis, hvis du vil købe en lejlighed til 600.000 kr. og banken kræver 10 % i egenfinansiering, skal du selv lægge:

600.000 kr. * 10 % = 60.000 kr.

Derudover bør du også have en buffer til omkostninger som tinglysningsafgift, advokatbistand og eventuelle småreparationer. Det betyder, at du måske i alt skal bruge omkring 75.000 kr. i dette eksempel.

Sådan sparer du hurtigt op

Hvis du ikke har pengene nu, kan du begynde at spare op. Her er nogle af de mest effektive måder at opbygge kapital:

1. Automatisér din opsparing: Opret en automatisk overførsel, der hver måned sender penge til en separat opsparingskonto. Selv små beløb, som 2.000 kr. om måneden, kan på et år give dig 24.000 kr.

2. Skær ned på unødvendige udgifter: Gennemgå dit budget og find områder, hvor du kan spare. Kan du undvære en streamingtjeneste, spise mere hjemme eller cykle i stedet for at tage offentlig transport?

3. Øg din indkomst: Hvis du kan tage et ekstra job, sælge ting, du ikke bruger, eller tage freelanceopgaver, kan du hurtigt øge din opsparing. Overvej også at udleje et værelse i din nuværende bolig, hvis det er en mulighed.

Alternative finansieringskilder

Hvis opsparing alene ikke er nok, findes der flere alternative måder at skaffe startkapital på. Her er nogle af de mest populære:

Lån fra familie og venner

Mange nye investorer får deres første startkapital ved at låne fra familie eller venner. Dette kan ske som et rentefrit lån eller med en fast rente, der er lavere end bankernes. Hvis du vælger denne vej, er det vigtigt at lave en skriftlig aftale for at undgå misforståelser.

Brug din friværdi

Hvis du allerede ejer en bolig med friværdi, kan du belåne den for at skaffe startkapital. For eksempel, hvis din bolig er vurderet til 2.000.000 kr. og din restgæld er 1.500.000 kr., har du 500.000 kr. i friværdi. Afhængigt af bankens vurdering kan du typisk belåne op til 80 % af ejendommens værdi, hvilket kan give dig adgang til en del af disse penge.

Forbrugslån eller kreditforeningslån

Forbrugslån bør generelt undgås, da renterne ofte er høje. Dog kan et billigt lån fra en kreditforening være en mulighed, hvis du har en stabil økonomi. Undersøg altid betingelserne grundigt, før du låner penge.

Partnerskaber og joint ventures

En anden mulighed er at gå sammen med en investor, der har kapital, mens du står for at finde og drive ejendommen. Dette kræver en klar aftale om, hvordan fortjenesten fordeles, men det kan være en effektiv måde at komme i gang på uden stor opsparing.

Sådan kombinerer du opsparing og alternative kilder

Den bedste strategi er ofte at kombinere flere metoder. For eksempel kan du:

  • Spare 30.000 kr. op på et år ved at skære ned på udgifter.
  • Låne 20.000 kr. rentefrit fra en forælder.
  • Belåne din friværdi for at få yderligere 25.000 kr.

På den måde kan du hurtigt nå 75.000 kr., som kan være nok til din første investering.

I næste kapitel ser vi på, hvordan du kan få et boliglån uden at have en stor opsparing.

3. Boliglån uden stor opsparing: Muligheder og strategier

Mange tror, at det er umuligt at få et boliglån uden en stor opsparing, men der findes faktisk flere måder at finansiere sin første investering med minimal egenkapital. I dette kapitel ser vi på, hvordan du kan få adgang til et boliglån, selvom du ikke har sparet en stor sum op. Vi gennemgår, hvilke låntyper der er relevante, og hvordan du kan optimere din økonomi for at øge dine chancer for at få et lån.

Hvor meget egenkapital kræver banken?

For at forstå, hvordan du kan få et lån med begrænset opsparing, skal vi først se på, hvad bankerne typisk kræver. Hvis du vil købe en ejerbolig til beboelse, kan du ofte nøjes med 5 % i udbetaling. Men hvis du vil investere i en udlejningsejendom, kræver bankerne oftest en udbetaling på 20 %.

Eksempel: Hvis du vil købe en lejlighed til 1.000.000 kr., skal du typisk have:

Egen bolig: 1.000.000 kr. * 5 % = 50.000 kr.
Udlejningsejendom: 1.000.000 kr. * 20 % = 200.000 kr.

Hvis du ikke har en stor opsparing, kan du benytte forskellige strategier for at skaffe den nødvendige kapital eller reducere kravet til egenkapital.

1. Få et 95 % realkreditlån til egen bolig

Hvis du endnu ikke ejer en bolig, kan du starte med at købe en, som du selv bor i. Ved køb af egen bolig kan du i Danmark låne op til 95 % af købsprisen via et realkreditlån og et banklån. Det betyder, at du kun skal stille med 5 % i udbetaling.

Eksempel: Hvis du køber en bolig til 800.000 kr., skal du kun have:

800.000 kr. * 5 % = 40.000 kr. i udbetaling

Efter nogle år kan du eventuelt udleje boligen og bruge den som springbræt til at købe din første investeringsejendom.

2. Brug din friværdi som startkapital

Hvis du allerede ejer en bolig, kan du belåne din friværdi for at skaffe startkapital til din investering. Friværdi er forskellen mellem boligens værdi og din restgæld.

Eksempel: Hvis din bolig er 2.000.000 kr. værd, og du kun skylder 1.500.000 kr., har du en friværdi på:

2.000.000 kr. - 1.500.000 kr. = 500.000 kr.

Du kan ofte genbelåne din bolig op til 80 % af ejendommens værdi, hvilket betyder, at du potentielt kan frigøre op til:

2.000.000 kr. * 80 % - 1.500.000 kr. = 100.000 kr.

Disse penge kan bruges som egenkapital til at købe en udlejningsejendom.

3. Brug et sælgerpantebrev

En anden metode til at mindske egenkapitalkravet er at få sælgeren af ejendommen til at finansiere en del af købet gennem et sælgerpantebrev. Dette betyder, at sælgeren låner dig en del af købsprisen, og du betaler af på gælden over tid.

Eksempel: Hvis du køber en ejendom til 1.000.000 kr. og mangler 100.000 kr. i egenkapital, kan du aftale med sælgeren, at han stiller et pantebrev på dette beløb. Du betaler så af på dette lån over en periode, ofte til en rente, der er lavere end bankernes.

4. Få et banklån som supplerende finansiering

Hvis du ikke kan skaffe hele egenkapitalen selv, kan du ofte få en del af den finansieret via et banklån. Banklån har højere renter end realkreditlån, men kan være en god løsning, hvis du mangler en mindre del af udbetalingen.

Eksempel: Hvis du skal købe en udlejningsejendom til 1.000.000 kr. og har 50.000 kr. selv, kan du låne de resterende 150.000 kr. hos din bank.

5. Køb ejendom sammen med en partner

Hvis du har svært ved at skaffe nok kapital alene, kan du overveje at gå sammen med en partner. I kan dele egenkapitalkravet, hvilket betyder, at du kan komme i gang hurtigere. Dette dækker vi mere detaljeret i næste kapitel.

Hvis du kombinerer flere af ovenstående metoder, kan du ofte komme i gang uden en stor opsparing. I næste kapitel ser vi nærmere på, hvordan du kan bruge investorpartnere og joint ventures til at dele risiko og kapital.

 

LÆS OGSÅ |

Crowdfunding til ejendomsinvestering: Sådan fungerer det

4. Brug af investorpartnere og joint ventures: Sådan deler du risiko og kapital

Hvis du ikke har nok kapital til at købe en ejendom selv, kan en investorpartner eller et joint venture være løsningen. Ved at samarbejde med en eller flere partnere kan du få adgang til kapital, dele risikoen og øge dine chancer for at lave en god investering. Mange nybegyndere undervurderer denne mulighed, men i virkeligheden er det en af de mest effektive måder at komme i gang med ejendomsinvestering på uden selv at lægge hele egenkapitalen.

Hvad er et joint venture, og hvordan fungerer det?

Et joint venture (JV) er en aftale mellem to eller flere parter, der går sammen om at investere i en ejendom. Typisk vil den ene part stille med kapitalen, mens den anden part bidrager med tid, viden og det praktiske arbejde omkring ejendommen. Aftalen kan struktureres på mange måder afhængigt af, hvad parterne bringer til bordet.

Et simpelt eksempel kunne være:

Investor A: Stiller med 200.000 kr. i egenkapital
Investor B: Finder ejendommen, forhandler købspris og står for administration
Fortjeneste: 50/50 opdeling af overskuddet

Dette giver en person uden kapital mulighed for at komme ind i markedet, mens en investor med penge, men uden tid eller viden, kan få adgang til en attraktiv investering.

Sådan finder du en investorpartner

Det vigtigste, når du leder efter en investorpartner, er at kunne præsentere en god investeringsmulighed. Ingen vil investere penge i et projekt, der ikke giver mening økonomisk. Her er nogle steder, hvor du kan finde potentielle investorer:

  • Netværk: Familie, venner og bekendte kan ofte være de første investorer. Mange er interesserede i ejendomsinvestering, men har ikke tid eller viden til at gøre det selv.
  • Ejendomsnetværk og investormøder: Deltag i netværksmøder, hvor du kan møde erfarne investorer, der leder efter nye samarbejdspartnere.
  • Sociale medier og forums: Facebook-grupper og LinkedIn-netværk for ejendomsinvestorer kan være gode steder at finde folk, der er interesserede i at investere.
  • Professionelle investorer: Nogle velhavende personer eller virksomheder investerer i ejendomme som en del af deres portefølje. Hvis du har en stærk case, kan du tiltrække dem.

Hvordan præsenterer du en investeringsmulighed?

Når du kontakter en potentiel investor, skal du kunne vise, hvorfor investeringen er attraktiv. Lav en præsentation eller et kort investeringsdokument, der indeholder:

  • Ejendommens pris: Hvor meget koster ejendommen?
  • Lejeindtægter: Hvad er de forventede lejeindtægter?
  • Udgifter: Ejendomsskatter, vedligeholdelse og andre faste omkostninger.
  • Forventet afkast: Hvad bliver afkastet på investeringen?
  • Risikoprofil: Hvilke potentielle risici er der?
  • Fordeling af fortjeneste: Hvordan deler I overskuddet?

Eksempel på en god case:

Ejendom: 2-værelses lejlighed i Aalborg
Pris: 800.000 kr.
Forventet lejeindtægt: 5.500 kr./md.
Udgifter: 2.500 kr./md.
Nettoindtægt: 3.000 kr./md.
Forventet årligt afkast: 8-10 %
Investorandel: 70 % kapital, 30 % administration

Sådan laver du en fair aftale

Det er vigtigt at have en skriftlig aftale, når du laver et joint venture. Aftalen bør beskrive:

  • Hvem der investerer hvor meget.
  • Hvem der har ansvar for hvilke opgaver.
  • Hvordan overskud og tab fordeles.
  • Hvad der sker, hvis en part vil træde ud af aftalen.

En simpel aftale kan se sådan ud:

Part 1: Stiller med 300.000 kr. i egenkapital
Part 2: Finder ejendom og står for administration
Ejendom ejes i fællesskab med 50/50 fordeling af overskud

Ved at lave en klar aftale på forhånd undgår I misforståelser og konflikter senere.

At finde en investorpartner kan være en genvej til ejendomsmarkedet uden at skulle spare en stor opsparing op selv. I næste kapitel ser vi på andre kreative finansieringsmuligheder, såsom sælgerfinansiering og leasing.

 

5. Kreativ finansiering: Sælgerfinansiering, leasing og andre smarte løsninger

Hvis du ikke har nok kapital til en traditionel ejendomsinvestering, findes der kreative finansieringsmuligheder, der kan hjælpe dig i gang. Mange nybegyndere tror, at banklån er den eneste vej frem, men der er alternative løsninger, hvor du kan købe eller kontrollere en ejendom uden nødvendigvis at have stor egenkapital. I dette kapitel ser vi på sælgerfinansiering, leasingaftaler og andre smarte strategier, der kan gøre det muligt for dig at investere i ejendomme med begrænsede midler.

Hvad er sælgerfinansiering, og hvordan fungerer det?

Sælgerfinansiering (også kaldet “ejersælgerfinansiering”) er en aftale, hvor sælgeren af ejendommen i stedet for at modtage hele købsprisen med det samme, lader køberen betale af over tid. Det betyder, at du kan købe en ejendom uden at skulle gå til banken for at låne pengene.

Typisk indebærer en sælgerfinansieret handel, at sælgeren tilbyder en del af finansieringen via et sælgerpantebrev, som køberen afdrager på månedligt. Dette kan være en attraktiv løsning for sælgere, der gerne vil af med en ejendom, men som ikke har brug for hele betalingen med det samme.

Eksempel: Du finder en ejendom til 1.000.000 kr., men du har kun 50.000 kr. til udbetaling. Sælgeren går med til at finansiere 200.000 kr. via et sælgerpantebrev, mens du låner de resterende 750.000 kr. gennem et realkreditlån. Du betaler sælgeren af over 5-10 år med en fast rente, hvilket giver dig tid til at opbygge værdi i ejendommen og eventuelt refinansiere senere.

Leasing af ejendomme som investeringsstrategi

En anden smart løsning er at lease en ejendom med mulighed for senere køb, også kendt som en “lease-option”. Dette er en strategi, hvor du indgår en aftale med ejeren om at leje ejendommen med en option på at købe den efter en given periode.

Fordele ved leasing:

  • Du kan kontrollere en ejendom uden at eje den.
  • Du kan teste lejemarkedet, før du forpligter dig til et køb.
  • Du kan ofte forhandle en lavere købspris, hvis du har forbedret ejendommen i lejeperioden.

Eksempel: Du lejer en ejendom for 8.000 kr. om måneden og forhandler en købsoption på 1.000.000 kr. efter tre år. Hvis ejendommen stiger i værdi til 1.200.000 kr. i den periode, har du sikret dig en rabat på 200.000 kr., samtidig med at du har genereret lejeindtægter.

Rentefri afdragsordninger med sælger

En anden kreativ løsning er at forhandle en rentefri afdragsordning med sælgeren. Hvis en sælger gerne vil slippe af med sin ejendom, kan du tilbyde at betale en fast månedlig ydelse over en periode i stedet for at tage et traditionelt lån.

Eksempel: En sælger har en ejendom til salg for 900.000 kr., men har svært ved at finde en køber. Du tilbyder at købe ejendommen med en udbetaling på 50.000 kr. og derefter betale 7.000 kr. om måneden i fem år, hvorefter restbeløbet skal betales. I mellemtiden kan du udleje ejendommen og lade lejeindtægten dække dine afdrag.

Ejendomsinvestering via partnerskaber

En anden kreativ finansieringsløsning er at indgå i partnerskaber, hvor du ikke nødvendigvis behøver at lægge hele købsprisen selv. Hvis du finder en god ejendom, men ikke har pengene til at købe den, kan du tilbyde en investor at gå med i handlen og dele fortjenesten.

Eksempel: Du finder en ejendom, der kan købes for 1.500.000 kr., men du har kun 75.000 kr. til rådighed. Du indgår en aftale med en investor, der lægger 150.000 kr., mens du står for den daglige drift. Overskuddet deles 50/50, og du kan efter et par år købe investoren ud.

Sådan forhandler du kreative finansieringsaftaler

For at få succes med disse metoder er det vigtigt at være en god forhandler. Når du taler med en sælger, en investor eller en udlejer, skal du fokusere på at finde en løsning, der gavner begge parter. Gode forhandlingsteknikker inkluderer:

  • At forstå sælgerens behov – hvorfor vil de sælge?
  • At foreslå fleksible betalingsordninger, som de kan acceptere.
  • At vise, hvordan din løsning giver dem en fordel, f.eks. ved at sikre stabile afdrag over tid.

Kreativ finansiering giver dig mulighed for at komme ind på ejendomsmarkedet uden en stor opsparing eller traditionelt boliglån. I næste kapitel ser vi på, hvordan du kan investere i ejendomme uden at eje dem direkte gennem strategier som leje-til-eje og rent-to-rent.

 

6. Ejendomsinvestering uden at eje: Leje-til-eje og rent-to-rent strategier

Mange tror, at de skal eje en ejendom for at tjene penge på ejendomsinvestering, men det er ikke nødvendigvis tilfældet. Der findes strategier, hvor du kan investere i ejendomme uden at købe dem – og stadig opnå et solidt afkast. To af de mest effektive metoder er leje-til-eje (lease-option) og rent-to-rent, hvor du enten arbejder hen imod at købe en ejendom eller lejer den ud til en højere pris, end du selv betaler. I dette kapitel gennemgår vi, hvordan disse modeller fungerer, og hvordan du kan bruge dem til at starte din ejendomsinvestering uden at skulle lægge en stor udbetaling.

Leje-til-eje: Hvordan fungerer det?

Leje-til-eje (også kaldet “lease-option”) er en strategi, hvor du lejer en ejendom med en aftale om, at du på et senere tidspunkt har mulighed for at købe den til en forhåndsaftalt pris. Dette er en god løsning, hvis du ikke har penge nok til at købe ejendommen nu, men ønsker at sikre dig retten til at købe den senere.

Sådan fungerer det:

  1. Du indgår en lejekontrakt med ejeren, hvor du betaler en månedlig leje.
  2. En del af lejen (f.eks. 1.000 kr. pr. måned) kan aftales at blive sat til side som opsparing til et senere køb.
  3. Du får en option på at købe ejendommen til en aftalt pris inden for en given tidsramme (typisk 3-5 år).
  4. Hvis ejendommens værdi stiger, har du mulighed for at købe den til en lavere pris end markedsværdien.

Eksempel: Du lejer en ejendom for 8.000 kr. om måneden og aftaler en købsoption på 1.200.000 kr. inden for fem år. Hvis ejendommen om fem år er 1.400.000 kr. værd, har du allerede en “gevinst” på 200.000 kr., før du overhovedet har købt den.

Fordele og ulemper ved leje-til-eje

Leje-til-eje har flere fordele:

  • Du kan begynde at generere lejeindtægter, før du ejer ejendommen.
  • Du kan få en fast købspris, hvilket beskytter dig mod stigende boligpriser.
  • Du undgår et stort udbetalingskrav ved køb.

Dog er der også nogle risici:

  • Hvis ejendommen falder i værdi, kan du ende med at betale mere, end den er værd.
  • Hvis du ikke får godkendt finansiering senere, mister du din option.
  • Nogle sælgere kræver en højere leje for at kompensere for den fleksibilitet, de giver dig.

Rent-to-rent: Tjen penge uden at eje ejendommen

En anden strategi, der giver dig mulighed for at investere i ejendomme uden at eje dem, er rent-to-rent. Her lejer du en ejendom og udlejer den videre til en højere pris, enten som en møbleret lejebolig eller som en korttidsudlejning via Airbnb.

Sådan fungerer det:

  1. Du finder en ejendom, hvor ejeren er interesseret i en stabil lejeindkomst.
  2. Du lejer ejendommen for en fast pris (f.eks. 10.000 kr. pr. måned).
  3. Du udlejer den videre til lejere eller via Airbnb for en højere pris (f.eks. 14.000 kr. pr. måned).
  4. Forskellen mellem din lejeudgift og din lejeindtægt er din fortjeneste.

Eksempel: Du lejer en stor lejlighed i Aarhus for 12.000 kr. om måneden og opdeler den i værelser, som du udlejer for 4.500 kr. pr. værelse til tre lejere. Din samlede lejeindtægt bliver 13.500 kr., hvilket giver dig en månedlig profit på 1.500 kr.

Fordele og ulemper ved rent-to-rent

Fordele:

  • Du kan starte uden at eje en ejendom.
  • Du har lavere finansieringsomkostninger end ved et køb.
  • Du kan hurtigt skalere din ejendomsportefølje ved at tage flere lejemål ind.

Ulemper:

  • Ejeren skal godkende, at du fremlejer ejendommen.
  • Hvis du ikke får lejere, kan du risikere at betale huslejen uden indtægter.
  • Du har ingen ejerskab og kan miste ejendommen, hvis ejeren beslutter at sælge.

Sådan får du succes med disse strategier

For at lykkes med leje-til-eje eller rent-to-rent skal du finde den rigtige type ejendom og den rette udlejer. Mange private udlejere foretrækker en stabil og pålidelig lejer, så hvis du kan tilbyde dem en langvarig aftale med garanteret leje, vil de ofte være åbne for en aftale.

Gode kandidater til disse aftaler inkluderer:

  • Ejere, der har haft svært ved at sælge deres ejendom.
  • Udlejere, der bor i udlandet og ønsker en stabil lejer.
  • Ejendomme, der har stået tomme i længere tid.

Ved at forhandle en god aftale kan du skabe en indkomst fra ejendomme uden at skulle lægge en stor udbetaling. I næste kapitel ser vi på, hvordan du konkret kan tage det første skridt mod din første investering med begrænsede midler.

 

7. Sådan kommer du i gang: Din første investering med begrænsede midler

Nu hvor du kender de forskellige strategier til at finansiere en ejendomsinvestering med begrænsede midler, er det tid til at tage handling. Det vigtigste er at starte et sted – selv med små skridt. Mange potentielle investorer bliver fanget i analyse-paralyse og venter for længe på “den perfekte mulighed”. Men sandheden er, at du lærer mest ved at komme i gang. I dette kapitel får du en konkret handlingsplan til, hvordan du kan tage din første investering med få midler og minimere risikoen.

1. Definér din strategi

Før du leder efter en ejendom, skal du vælge den strategi, der passer bedst til din økonomiske situation og risikovillighed. Baseret på de tidligere kapitler har du flere muligheder:

  • Hvis du har en lille opsparing (f.eks. 50.000 kr.), kan du starte med en billig ejerlejlighed i en mindre by eller en leje-til-eje-aftale.
  • Hvis du har minimal opsparing, men adgang til finansiering, kan du fokusere på joint ventures eller rent-to-rent.
  • Hvis du har friværdi i en eksisterende bolig, kan du bruge den til at finansiere en investering.

Eksempel: Hvis du vælger rent-to-rent, kan du finde en lejlighed til 8.000 kr. i husleje og udleje den for 12.000 kr. ved at leje den ud som møbleret bolig. Dette giver dig 4.000 kr. i månedlig profit uden at eje ejendommen.

2. Find en investeringsmulighed

Når du har valgt en strategi, skal du begynde at lede efter den rigtige ejendom. Brug online platforme som Boligsiden, DBA og Facebook Marketplace, men også netværk og direkte kontakt med ejendomsmæglere.

Sådan finder du gode ejendomstilbud:

  • Kig efter billige ejendomme i mindre byer med stabil udlejning.
  • Kontakt sælgere af ejendomme, der har været på markedet længe – de kan være åbne for en sælgerfinansiering eller en lavere pris.
  • Find ejendomme, der har lejeindtægter højere end deres omkostninger (positivt cashflow).

Eksempel: En 1-værelses lejlighed i en provinsby koster 400.000 kr. Hvis du kan leje den ud for 4.500 kr. om måneden og dine samlede udgifter er 3.000 kr., tjener du 1.500 kr. i overskud hver måned.

3. Finansier dit køb

Afhængigt af din valgte strategi skal du nu skaffe finansiering. Her er nogle muligheder:

  • Få et realkreditlån med 5-10 % i egenkapital.
  • Forhandle sælgerfinansiering med ejeren.
  • Bruge en investorpartner, der stiller med kapitalen.
  • Indgå en rent-to-rent-aftale, hvor du lejer og udlejer videre.

Eksempel: Hvis du køber en lejlighed til 600.000 kr. og skal stille med 10 % i egenkapital, skal du have 60.000 kr. Dette kan finansieres ved at spare 30.000 kr. op og låne 30.000 kr. fra en investor.

4. Undersøg ejendommen grundigt

Før du køber eller indgår en leje-til-eje-aftale, skal du lave en grundig due diligence:

  • Undersøg lejemarkedet i området – er der efterspørgsel?
  • Tjek ejendommens stand – kræver den dyre renoveringer?
  • Regn på økonomien – vil du få et positivt cashflow?

Eksempel: Hvis du finder en lejlighed til 500.000 kr., hvor lejen er 5.000 kr., men ejerudgifterne er 4.800 kr., er det ikke en god investering. Men hvis en tilsvarende lejlighed i området lejes ud for 7.000 kr., kan du måske øge lejen og gøre det rentabelt.

5. Luk handlen og begynd at udleje

Når du har sikret finansiering og undersøgt ejendommen, er det tid til at lukke handlen. Hvis du køber en ejendom, skal du have en advokat til at gennemgå købsaftalen. Hvis du laver en leje-til-eje-aftale, skal du sikre, at vilkårene er tydelige og fordelagtige.

Efter overtagelsen skal du:

  • Finde en lejer – brug BoligPortal, Facebook eller lokale netværk.
  • Sætte ejendommen i stand, hvis nødvendigt.
  • Administrere lejeindtægter og sikre et stabilt cashflow.

Eksempel: Hvis du har en rent-to-rent-aftale, kan du møblere ejendommen og udleje den på Airbnb for 15.000 kr. pr. måned, mens din egen husleje kun er 10.000 kr., hvilket giver dig 5.000 kr. i månedlig profit.

6. Skalér din ejendomsportefølje

Når du har fået din første ejendomsinvestering til at køre, kan du bruge dine erfaringer til at udvide. Du kan:

  • Geninvestere dit overskud i en ny ejendom.
  • Bruge friværdien i din første ejendom til at købe en ny.
  • Indgå flere rent-to-rent-aftaler for at øge din indkomst.

Eksempel: Hvis din første ejendom giver et overskud på 3.000 kr. om måneden, kan du på et år spare 36.000 kr. op til din næste investering.

Ved at følge denne trin-for-trin guide kan du komme i gang med ejendomsinvestering, selv med begrænsede midler. Det vigtigste er at tage det første skridt, lære undervejs og bruge kreative finansieringsstrategier til at vokse din portefølje.

 

8. Konklusion: Din vej til ejendomsinvestering med begrænsede midler

Ejendomsinvestering virker for mange som en uopnåelig drøm, især hvis man ikke har en stor opsparing. Men som vi har gennemgået i denne guide, findes der mange måder at komme i gang uden nødvendigvis at have hundredtusindvis af kroner på kontoen. Ved at tænke kreativt og bruge de rette strategier kan du tage det første skridt mod at bygge din ejendomsportefølje – også med begrænsede midler.

For at opsummere:

  • Start med realistiske mål og vælg en investeringsstrategi, der passer til din økonomi.
  • Skaf kapital gennem opsparing, alternative finansieringskilder og kreative løsninger.
  • Undersøg dine lånemuligheder, og find måder at minimere din egenkapitalindsats på.
  • Brug joint ventures og investorpartnere til at dele risiko og kapital.
  • Overvej sælgerfinansiering, leasing og rent-to-rent som smarte finansieringsstrategier.
  • Tag handling! Find en ejendom, forhandl en god aftale og kom i gang.

Den vigtigste lektie er, at du ikke behøver at vente, indtil du har sparet en stor sum penge op. Hvis du er villig til at lære, forhandle og tænke kreativt, kan du komme i gang langt hurtigere, end du tror. Mange af de mest succesfulde ejendomsinvestorer startede småt og byggede deres portefølje op med tid, tålmodighed og smarte finansieringsstrategier.

Din første investering behøver ikke at være perfekt – men det vigtigste er, at du tager det første skridt. Uanset om det er en leje-til-eje-aftale, en investorpartner eller et lille køb i en mindre by, vil din første investering give dig uvurderlig erfaring og sætte dig på vejen mod økonomisk frihed gennem ejendomme.

Nu er det op til dig: Find din strategi, skaf din finansiering og kom i gang med din første ejendomsinvestering. Held og lykke!

 

Del artikel:

Andre fandt dette interresant