Skat og fradrag ved ejendomsinvestering – sådan sparer du penge

Nyheder

Skat og fradrag ved ejendomsinvestering – sådan sparer du penge

1. Introduction to tax rules for real estate investment: What do you need to know as a beginner?

Taxes and deductions can seem complicated to new real estate investors, but it’s an unavoidable topic that you need to get a handle on if you want to ensure sound finances and avoid unpleasant surprises. Understanding the tax rules isn’t just about paying what you owe. It’s also about taking advantage of the opportunities you have to reduce your taxable income through legal deductions. As a real estate investor, your tax planning can mean the difference between a profitable investment and a loss-making business.

Tax rules for real estate investment: What is actually taxed?

When you own a property for rental or investment purposes, you have to pay tax on the income you earn. This includes rental income from your tenants, but can also cover other types of income, such as profits from the sale of the property. The tax authorities distinguish between different types of income, and as a property investor, it is important to understand the difference.

For private property investors, rental income is taxed as personal income. This means that it is added to your regular income and taxed at your marginal tax rate. For most Danes, the marginal tax rate is around 38.9% , which includes basic tax, municipal tax and health contributions. It is worth noting that this rate applies to people with income below the top tax threshold (approximately DKK 600,543 before AM contributions in 2025). If you earn above this threshold, you will also have to pay top tax of 15%, which means that the marginal tax rate can increase to around 52%.

Example of personal income taxation

Imagine that you have an annual rental income of DKK 120,000 from a rental property that you own as a private individual. If your marginal tax rate is 38.9%, you will pay the following amount in tax if you do not deduct:

DKK 120,000 x 0.389 = DKK 46,680 in tax

This means that almost half of your rental income will disappear in taxes if you don’t take advantage of the deductions you are entitled to. Fortunately, there are many expenses you can deduct, which we will discuss in more detail later in the article.

Capital gains tax on the sale of property

If you decide to sell your property at some point, you may also be taxed on the profit you have made. This is called capital gains tax. How your profit is taxed depends on whether you have used the property as your private residence or whether it has been used as an investment.

If you sell your own home, which you have lived in, the profit is generally tax-free. However, if the property has been rented out as an investment, the profit will be taxed. The tax is calculated as the difference between the property’s purchase price and sale price after deduction of relevant expenses such as improvements and selling costs.

Example of capital gains taxation

Imagine that you buy a rental property for DKK 1,000,000 and sell it five years later for DKK 1,500,000. Your immediate profit will be:

1,500,000 DKK - 1,000,000 DKK = 500,000 DKK.

If during the ownership period you have spent DKK 100,000 on improvements (eg new roof or bathroom renovation), you can deduct these expenses from:

500,000 DKK - 100,000 DKK = 400,000 DKK.

This DKK 400,000 will be taxed as capital income, which is typically taxed at around 38.9% for most Danes. This means that your tax payment would be:

DKK 400,000 x 0.389 = DKK 155,600 in tax

This means you will have to pay DKK 155,600 in tax on your profit. This shows why it is important to know your deduction options and ensure that all relevant expenses are deducted correctly before you pay tax.

Taxable income vs. deductible expenses

As a real estate investor, it is important to understand what is considered taxable income and what is deductible. Taxable income primarily includes the money you earn from your property through rental income. Fortunately, however, many of your expenses can be deducted, reducing your overall tax liability.

Typical deductible expenses include:

  • Property taxes
  • Interest expenses on loans related to the property
  • Maintenance and renovation (if not value-adding)
  • Insurance
  • Operating expenses such as heating, electricity and water (if you as the landlord pay these)
  • Administration and accounting assistance

The importance of correct reporting

To ensure that you do not pay too much in tax, you must report your income and expenses correctly to the Danish Tax Agency. As a private landlord, this is done through your annual tax return. If you own the property through a company, you must submit annual accounts and pay corporation tax. We will cover this in more detail in the next chapter.

Now that you have a basic understanding of how the tax rules work, it’s time to dive deeper into how to best structure your investment to achieve the most advantageous taxation. In the next chapter, we’ll look at the difference between personal property and corporate property, and how to choose the right model.

2. Personlig vs. selskabsejendom: Hvilken skattemodel passer bedst til dig?

En af de vigtigste beslutninger, du skal træffe som ejendomsinvestor, er om du vil investere som privatperson eller gennem et selskab. Valget har stor betydning for, hvordan du bliver beskattet, hvilke fradrag du kan få, og hvor meget administration der kræves. Der er ikke en universel løsning, der passer til alle, så det handler om at finde den model, der giver mest mening for din situation og dine økonomiske mål.

Personlig ejendomsinvestering: Hvordan beskattes du?

Hvis du investerer som privatperson, vil dine lejeindtægter blive beskattet som personlig indkomst. Det betyder, at de lægges oven i din almindelige lønindkomst, og beskattes med din marginalskat. For de fleste danskere er marginalskatten ca. 38,9%, hvis deres indkomst er under topskattegrænsen. Det er vigtigt at forstå, at denne sats kan være høj, hvis du allerede har en god løn fra et almindeligt arbejde.

Eksempel:

Hvis du har en årlig lejeindtægt på 120.000 kr. og en marginalskat på 38,9 %, vil din skattebetaling være:

120.000 kr. x 0,389 = 46.680 kr. i skat

Det betyder, at du skal betale 46.680 kr. i skat af dine lejeindtægter, hvis du ikke benytter nogen fradrag. Der findes dog flere fradragsmuligheder, som kan reducere din skattebetaling. Men selv med fradrag er personlig beskatning ofte højere end selskabsbeskatning.

Selskabsejendom: Hvordan beskattes du?

Hvis du i stedet vælger at investere gennem et selskab – typisk et ApS eller A/S – vil du blive beskattet efter selskabsskatteordningen. I Danmark er selskabsskatten 22%, hvilket som udgangspunkt er lavere end personlig indkomstskat. Det betyder, at overskuddet i selskabet beskattes med denne lave sats, inden pengene kan udbetales til dig som løn eller udbytte.

Eksempel:

Hvis dit selskab tjener 120.000 kr. på udlejning af ejendomme, vil din skattebetaling se sådan ud:

120.000 kr. x 0,22 = 26.400 kr. i skat

Her skal du betale 26.400 kr. i selskabsskat, hvilket er betydeligt lavere end de 46.680 kr., du ville skulle betale som privatperson. Dog skal du være opmærksom på, at hvis du vil udbetale pengene fra selskabet til dig selv som udbytte, vil der blive pålagt yderligere skat på udbyttet – typisk 27 % på de første 58.900 kr. og 42 % derudover (2025-satser).

Hvornår giver det mening at bruge et selskab?

Om det bedst kan betale sig at investere som privatperson eller gennem et selskab afhænger af flere faktorer. Hvis du forventer at have store udgifter til vedligeholdelse eller renovering, kan det være en fordel at have ejendommen i et selskab, fordi selskabsskatten er lavere end marginalskatten som privatperson. Desuden kan det være en fordel, hvis du planlægger at geninvestere overskuddet i nye ejendomme i stedet for at udbetale pengene til dig selv.

Hvis du derimod kun ejer én eller få ejendomme, og du har brug for at kunne trække pengene ud til privat forbrug, kan det ofte være lettere og billigere at holde ejendommen som privatperson. Det skyldes, at selskabsstrukturer kræver mere administration, regnskab og eventuelt revisorbistand.

Praktisk overvejelse: Hvad koster det at oprette et selskab?

At investere gennem et selskab kræver, at du opretter et selskab – typisk et ApS. Dette kræver en indskudskapital på mindst 20.000 kr.. Derudover skal du betale for oprettelsen, som typisk koster mellem 1.000 og 5.000 kr., afhængigt af om du gør det selv eller bruger en advokat eller revisor. Der er også løbende udgifter til regnskabsføring, bogføring og revisorbistand, som kan løbe op i flere tusinde kroner om året.

Eksempel:

Hvis du opretter et ApS med en indskudskapital på 20.000 kr., og du betaler 4.000 kr. for oprettelsen samt 10.000 kr. om året for regnskabsføring og revisor, vil dine samlede omkostninger i det første år være:

20.000 kr. + 4.000 kr. + 10.000 kr. = 34.000 kr.

Selvom selskabsbeskatningen er lavere, er det vigtigt at overveje, om de ekstra omkostninger ved at drive et selskab opvejes af de skattemæssige fordele.

Hvilken model passer bedst til dig?

Hvis du har planer om at eje mange ejendomme, geninvestere overskuddet og opbygge en større portefølje, kan det ofte betale sig at bruge et selskab. Hvis du derimod starter i det små og kun har én eller to ejendomme, kan personlig ejerskab være den bedste løsning i starten. Det er vigtigt at tage højde for både skattesatser, omkostninger til administration og hvor meget du ønsker at trække ud til privat forbrug.

I næste kapitel gennemgår vi, hvordan du korrekt indberetter dine lejeindtægter og beregner den skat, du skal betale, samt hvilke fradrag du kan udnytte.

LÆS OGSÅ |

Crowdfunding til ejendomsinvestering: Sådan fungerer det

3. Lejeindtægter og beskatning: Sådan betaler du korrekt skat af dine indtægter

Når du begynder at tjene penge på dine ejendomsinvesteringer gennem udlejning, er det vigtigt at forstå, hvordan disse indtægter beskattes. Forkert indberetning eller manglende kendskab til gældende skatteregler kan koste dig dyrt i form af både bøder og unødigt høje skatteregninger. I dette kapitel gennemgår vi, hvordan du korrekt indberetter dine lejeindtægter, hvilke fradrag du kan trække fra, og hvordan du sikrer dig, at du betaler den rigtige skat.

Hvordan beskattes lejeindtægter?

Når du ejer en ejendom som privatperson, bliver dine lejeindtægter beskattet som personlig indkomst. Det betyder, at de bliver lagt oven i din lønindkomst og beskattes med din marginalskat. Som vi tidligere har nævnt, ligger den typiske marginalskat for de fleste danskere på omkring 38,9%. Dette gælder for personer, der ikke overstiger topskattegrænsen, hvilket i 2025 er ca. 600.543 kr. før AM-bidrag.

Det er vigtigt at forstå, at det er din nettoindtægt, der bliver beskattet – altså det beløb, du har tilbage, når du har fratrukket relevante udgifter. Derfor kan det betale sig at have styr på dine fradrag, som vi gennemgår senere.

Eksempel på lejeindtægtsbeskatning

Forestil dig, at du udlejer en lejlighed og modtager en årlig lejeindtægt på 120.000 kr.. Hvis du ingen fradrag benytter, vil din skattepligtige indkomst være hele beløbet. Ved en marginalskat på 38,9 % vil din skattebetaling se således ud:

120.000 kr. x 0,389 = 46.680 kr. i skat

Dette betyder, at du efter skat kun har:

120.000 kr. - 46.680 kr. = 73.320 kr. tilbage

Som du kan se, vil en stor del af dine lejeindtægter blive ædt op af skat, hvis du ikke sørger for at trække dine fradragsberettigede udgifter fra. Heldigvis er der mange udgifter, som du kan trække fra, hvilket vi kommer til senere i artiklen.

Hvornår skal du indberette dine lejeindtægter?

Lejeindtægter skal indberettes til Skattestyrelsen én gang om året som en del af din årsopgørelse. Du gør dette ved at logge ind på skat.dk med dit MitID og udfylde din selvangivelse. Det er vigtigt, at du angiver både dine indtægter og fradrag korrekt, da forkerte oplysninger kan føre til bøder eller efterbetaling af skat.

Som udgangspunkt skal du indberette samtlige lejeindtægter, du har haft i løbet af året. Det gælder både korttidsudlejning som Airbnb og langtidsudlejning til faste lejere. Det er vigtigt at holde styr på alle indtægter, da Skattestyrelsen kan kræve dokumentation, hvis de laver en gennemgang af dine forhold.

Forskellige skatteordninger for udlejning

Der findes forskellige måder at beskattes på, afhængigt af hvilken type udlejning du har. De mest almindelige er:

1. Bundfradragsmetoden (Typisk for korttidsudlejning)

Hvis du udlejer en del af din bolig, som du selv bor i, kan du anvende bundfradragsmetoden. Her får du et fast fradrag, som trækkes fra dine lejeindtægter, inden de beskattes. I 2025 er bundfradraget sat til ca. 30.300 kr.. Hvis dine samlede lejeindtægter er under dette beløb, skal du ikke betale skat af dem.

2. Regnskabsmetoden (Typisk for fuld udlejning)

Hvis du ejer en udlejningsejendom, der udelukkende bruges til udlejning, skal du bruge regnskabsmetoden. Her indberetter du alle dine indtægter, men også alle dine udgifter, der relaterer sig til ejendommens drift, vedligeholdelse og finansiering. Dette er typisk den mest fordelagtige metode for større investeringsejendomme, da du kan trække flere udgifter fra.

Eksempel på indberetning efter regnskabsmetoden

Forestil dig, at du har en ejendom, som du udlejer for 120.000 kr. om året. Dine samlede udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse og forsikringer udgør 50.000 kr.. Din skattepligtige indkomst beregnes således:

120.000 kr. - 50.000 kr. = 70.000 kr.

Det betyder, at du kun skal betale skat af 70.000 kr. Hvis din marginalskat er 38,9 %, bliver din skat:

70.000 kr. x 0,389 = 27.230 kr.

Ved at fratrække dine udgifter reducerer du din skattebetaling betydeligt. Havde du ikke fratrukket dine udgifter, ville skatten have været 46.680 kr. – en besparelse på 19.450 kr.

4. Fradrag for vedligeholdelse og renovering: Hvordan du reducerer din skattepligtige indkomst

At forstå, hvordan fradrag for vedligeholdelse og renovering fungerer, er afgørende for enhver ejendomsinvestor. Ved at udnytte fradragsmulighederne korrekt kan du markant reducere din skattepligtige indkomst og dermed spare penge. Mange nye investorer overser ofte denne mulighed eller misforstår, hvilke udgifter der kan trækkes fra. Dette kapitel vil guide dig igennem, hvordan du bedst udnytter fradragene ved både almindelig vedligeholdelse og større renoveringsprojekter.

Hvad kan trækkes fra som fradrag?

Som udgangspunkt kan du trække udgifter til vedligeholdelse fra din skattepligtige indkomst. Det betyder, at du kan reducere den indkomst, du betaler skat af, med det beløb, du har brugt på at holde ejendommen i god stand. Det er vigtigt at forstå forskellen mellem vedligeholdelse og forbedring, da kun vedligeholdelsesudgifter er fradragsberettigede.

Vedligeholdelse vs. Forbedring

Vedligeholdelse dækker over de udgifter, der bruges til at bevare ejendommens nuværende stand. Det inkluderer eksempelvis maling, reparation af tag, udskiftning af vinduer til samme type som tidligere og lignende. Disse udgifter kan trækkes fra med det samme i det år, de er afholdt.

Forbedring derimod, dækker over udgifter, der øger ejendommens standard eller værdi. Det kan eksempelvis være installation af nye energibesparende vinduer, ombygning af køkken eller badeværelse til en højere standard, eller generel udvidelse af boligarealet. Forbedringer kan ikke trækkes fra som driftsudgift, men kan i nogle tilfælde afskrives over en årrække, hvilket vi gennemgår i næste kapitel.

Eksempel på vedligeholdelsesfradrag

Forestil dig, at du ejer en udlejningsejendom, hvor taget er gammelt og utæt. Du beslutter dig for at få det repareret og malet for at bevare det i sin nuværende stand. Arbejdet koster 40.000 kr.. Da dette betragtes som vedligeholdelse, kan du trække hele beløbet fra i det år, hvor udgiften afholdes.

Skattepligtig indkomst før fradrag: 150.000 kr.
Vedligeholdelsesudgifter: 40.000 kr.
Skattepligtig indkomst efter fradrag: 150.000 kr. - 40.000 kr. = 110.000 kr.

Hvis din marginalskat er 38,9%, betyder det, at du sparer følgende i skat:

40.000 kr. x 0,389 = 15.560 kr. i skattebesparelse

På denne måde reduceres din skattebetaling markant, blot ved at udnytte de fradragsmuligheder, du har ret til.

Hvordan indberetter du vedligeholdelsesudgifter?

Når du indberetter dine lejeindtægter til Skattestyrelsen, skal du også angive dine fradragsberettigede udgifter. Dette gøres gennem din årsopgørelse på skat.dk. Det er vigtigt at gemme alle relevante bilag, herunder fakturaer og kvitteringer, da Skattestyrelsen kan kræve dokumentation for dine udgifter, hvis de ønsker at gennemgå din opgørelse.

Udgifter til vedligeholdelse skal som udgangspunkt indberettes i det år, hvor de er afholdt. Det betyder, at hvis du har udført en reparation i december 2024, skal du indberette udgiften på din selvangivelse for 2024.

Hvornår er noget en forbedring?

Som nævnt tidligere kan kun vedligeholdelsesudgifter trækkes fra med det samme. Men nogle gange kan det være svært at afgøre, om en udgift er vedligeholdelse eller en forbedring. Hvis du eksempelvis udskifter en dør med en ny, der er tilsvarende den gamle, betragtes det som vedligeholdelse. Hvis du derimod udskifter en almindelig dør med en dyr sikkerhedsdør, kan det betragtes som en forbedring.

En god tommelfingerregel er, at hvis arbejdet bringer ejendommen tilbage til dens tidligere stand, er det vedligeholdelse. Hvis det derimod forbedrer ejendommen ud over dens oprindelige standard, er det en forbedring.

Eksempel på forbedringsudgifter

Hvis du investerer i en gammel udlejningsejendom og beslutter dig for at ombygge køkkenet til en højere standard for at tiltrække bedre lejere, vil denne udgift typisk betragtes som en forbedring. Hvis arbejdet koster 100.000 kr., kan du ikke trække det fulde beløb fra med det samme.

Dog kan du i nogle tilfælde afskrive forbedringen over flere år, hvilket vi vil dække detaljeret i næste kapitel om skattemæssige afskrivninger. Det er vigtigt at holde styr på, hvad der er vedligeholdelse, og hvad der er forbedring, da det kan have stor betydning for, hvor meget du kan trække fra i skat hvert år.

5. Skattemæssige afskrivninger: Sådan udnytter du afskrivningsmulighederne optimalt

Afskrivninger er en af de bedste metoder til at reducere din skattepligtige indkomst som ejendomsinvestor. Det lyder måske kompliceret, men det handler grundlæggende om, at du kan trække værdien af visse aktiver fra din skat over flere år. Det gælder for ting, der slides op eller forældes med tiden, som f.eks. bygninger, installationer og inventar. Hvis du lærer at bruge afskrivninger korrekt, kan du spare mange penge i skat hvert år. Her forklarer vi, hvordan du gør – helt enkelt.

Hvad er afskrivninger?

Afskrivninger betyder, at du kan trække en del af dine udgifter fra i skat over flere år. Forestil dig, at du køber noget til din ejendom, der holder i mange år – som et varmesystem, møbler eller en større renovering. I stedet for at få hele fradraget på én gang, fordeles fradraget over en længere periode. På den måde kan du hvert år reducere den indkomst, du betaler skat af.

Hvad kan du afskrive?

Ikke alt, hvad du køber til din ejendom, kan afskrives. Her er de vigtigste ting, du må afskrive:

  • Installationer: Det kan være varmesystemer, ventilationsanlæg, elevatorer eller kloakering. Disse slides typisk over tid og kan derfor afskrives.
  • Inventar: Hvis du lejer en møbleret lejlighed ud, kan du afskrive på møbler, hårde hvidevarer og andet udstyr.
  • Erhvervsbygninger: Bygninger, der bruges til erhverv – f.eks. butikker, kontorer eller udlejning til virksomheder – kan afskrives. Det gælder også, hvis en del af din udlejningsejendom bruges til erhverv.

Derimod kan almindelige lejeboliger til beboelse som udgangspunkt ikke afskrives. Men tekniske installationer og inventar i disse boliger kan stadig afskrives.

Hvordan beregner du afskrivninger?

Afskrivninger beregnes som en procentdel af det, du har betalt for aktivet (købsprisen). Der er forskellige regler afhængigt af, hvad du vil afskrive på:

  • Installationer og inventar: Kan afskrives med op til 25 % om året. Det betyder, at du hvert år kan trække 25 % af værdien fra i skat.
  • Erhvervsbygninger: Kan afskrives med op til 4 % om året. Det gælder kun for bygninger, der bruges til erhverv, ikke almindelige lejeboliger.

Eksempel på afskrivninger for begyndere

Forestil dig, at du ejer en lejlighed, som du udlejer møbleret. Du har købt møbler og hårde hvidevarer for 100.000 kr.. Fordi disse ting bliver slidte over tid, kan du afskrive dem med op til 25 % om året.

Årlig afskrivning:

100.000 kr. x 0,25 = 25.000 kr.

Det betyder, at du hvert år kan trække 25.000 kr. fra din skattepligtige indkomst, indtil værdien er nede på 0 kr. – altså over ca. 4 år, hvis du bruger maksimal afskrivning. Hvis din marginalskat er 38,9 %, betyder det, at du sparer følgende beløb i skat hvert år:

25.000 kr. x 0,389 = 9.725 kr. i skattebesparelse hvert år.

Sådan indberetter du afskrivninger

For at få glæde af dine afskrivninger skal du indberette dem korrekt til Skattestyrelsen. Når du udfylder din årsopgørelse, skal du angive, hvilke aktiver du afskriver på, hvor meget du afskriver, og hvilken metode du bruger. Det er vigtigt at gemme fakturaer og kvitteringer som dokumentation, hvis Skattestyrelsen beder om at se dem.

Hvis du ejer ejendommen som privatperson, skal du indberette afskrivningerne i din almindelige selvangivelse. Hvis ejendommen ejes gennem et selskab, vil afskrivningerne fremgå af årsregnskabet.

Hvornår giver det mening at bruge afskrivninger?

Afskrivninger giver mening, når du har købt noget, der slides op eller bliver forældet med tiden. Hvis du for eksempel køber nye møbler til en møbleret lejlighed, kan du bruge afskrivninger til at få en skattefordel år efter år. Men hvis du laver småreparationer eller vedligeholdelse, som blot holder ejendommen i samme stand, er det typisk noget, du kan trække fra som almindelige udgifter i det år, hvor udgiften afholdes.

Afskrivninger kan være en stor fordel som ejendomsinvestor. Ved at forstå, hvilke aktiver du kan afskrive på, og hvordan du gør det korrekt, kan du opnå betydelige skattebesparelser. Det vigtigste er at holde styr på dine udgifter og indberette dem korrekt. Sørg også for at gemme al dokumentation, så du kan bevise dine afskrivninger, hvis Skattestyrelsen skulle spørge ind til dem.

I næste kapitel gennemgår vi ejendomsværdiskat og grundskyld, og hvordan disse påvirker dine ejendomsinvesteringer.

6. Ejendomsværdiskat og grundskyld: Hvad du skal være opmærksom på

Ejendomsværdiskat og grundskyld er to væsentlige skatter, som alle ejendomsinvestorer skal kende til. Selvom de måske virker komplicerede, er det vigtigt at forstå, hvordan de fungerer, så du kan beregne dine omkostninger korrekt og undgå ubehagelige overraskelser. Begge skatter har betydning for din samlede skattebetaling, og de kan påvirke, hvor rentabel din investering er på lang sigt.

Hvad er ejendomsværdiskat?

Ejendomsværdiskat er en skat, som ejere af fast ejendom i Danmark skal betale. Denne skat beregnes ud fra ejendomsværdien, som fastsættes af Skattestyrelsen. Det er vigtigt at bemærke, at ejendomsværdiskatten kun gælder for ejendomme, som ejeren selv bor i eller bruger til fritidsbolig – altså ikke for udlejningsejendomme, hvor hele ejendommen lejes ud.

Ejendomsværdiskatten udgør typisk 0,92 % af ejendomsværdien op til en bestemt grænse og 3 % af værdien over denne grænse. For mange ejere vil skatten derfor stige, hvis ejendomsværdien vurderes højere af Skattestyrelsen.

Eksempel på beregning af ejendomsværdiskat

Hvis du ejer en bolig med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr., vil ejendomsværdiskatten blive beregnet som følger:

0,92 % af de første 3.040.000 kr. = 3.000.000 kr. x 0,0092 = 27.600 kr. pr. år

Hvis din ejendom er mere værd, skal du betale 3 % af værdien over grænsen på 3.040.000 kr.:

Antag, at din ejendom er 4.000.000 kr. værd. 
3 % af de sidste 960.000 kr. (4.000.000 kr. - 3.040.000 kr.) = 960.000 kr. x 0,03 = 28.800 kr.

Din samlede ejendomsværdiskat bliver derfor:

27.600 kr. + 28.800 kr. = 56.400 kr. pr. år

Hvad er grundskyld?

Grundskyld er en skat, der betales af selve grunden, som en ejendom er bygget på. Hvor ejendomsværdiskatten beregnes ud fra ejendomsværdien (altså både bygninger og grund), beregnes grundskylden udelukkende ud fra grundens værdi. Det betyder, at jo mere værdifuld grunden er, desto højere grundskyld skal du betale.

Grundskyldens størrelse varierer fra kommune til kommune, da det er den enkelte kommune, der fastsætter grundskyldspromillen. Typisk ligger grundskyldspromillen mellem 15 og 34. Det betyder, at to ejendomme med samme grundværdi kan have meget forskellige grundskatter afhængigt af deres beliggenhed.

Eksempel på beregning af grundskyld

Forestil dig, at du ejer en ejendom, hvor grundens værdi er fastsat til 1.200.000 kr. i din kommune. Hvis grundskyldspromillen i din kommune er 28, beregnes grundskylden således:

1.200.000 kr. x (28 / 1.000) = 33.600 kr. pr. år

Hvis du ejer flere ejendomme, skal du betale grundskyld for hver enkelt af dem, hvilket hurtigt kan løbe op i store beløb. Derfor er det vigtigt at tage grundskyld med i dine beregninger, når du vurderer, om en investering er rentabel.

Hvordan påvirker ejendomsværdiskat og grundskyld dine investeringer?

Hvis du køber en ejendom til udlejning, skal du ikke betale ejendomsværdiskat, da denne kun gælder for ejendomme, som du selv bor i. Det betyder, at ejendomsværdiskat typisk ikke er relevant for investeringsejendomme, hvor hele ejendommen lejes ud. Men hvis du bor i en del af ejendommen og lejer resten ud, kan du stadig være forpligtet til at betale ejendomsværdiskat for den del, du selv bruger.

Grundskyld er derimod noget, som alle ejendomsejere skal betale, uanset om ejendommen bruges til beboelse, erhverv eller udlejning. Det betyder, at grundskyld altid vil være en omkostning, du skal tage højde for i dine beregninger.

Hvad kan du gøre for at minimere dine omkostninger?

For at minimere de omkostninger, der følger med ejendomsværdiskat og grundskyld, er det vigtigt at:

  • Undersøge grundskyldspromillen i den kommune, hvor ejendommen ligger, inden du investerer.
  • Følge med i ejendomsvurderinger fra Skattestyrelsen og vurdere, om de er realistiske.
  • Indgive klage, hvis du mener, at din ejendom er vurderet for højt, hvilket kan reducere ejendomsværdiskatten.

At forstå ejendomsværdiskat og grundskyld er afgørende for enhver ejendomsinvestor. De kan have stor betydning for, hvor meget du reelt tjener på din investering, og hvor attraktiv den er i forhold til andre investeringsmuligheder. Derfor bør du altid tage dem med i dine beregninger, når du vurderer en potentiel investering.

I næste kapitel vil vi samle alt det, du har lært i denne guide, og vise dig, hvordan du konkret kan begynde at optimere din skattebetaling som ejendomsinvestor.

7. Konklusion – Sådan optimerer du din skattebetaling som ejendomsinvestor

At navigere i skattejunglen som ejendomsinvestor kan virke uoverskueligt, men det er en essentiel del af at få mest muligt ud af din investering. Gennem denne guide har du lært, hvordan du håndterer alt fra lejeindtægter og vedligeholdelsesfradrag til afskrivninger, ejendomsværdiskat og grundskyld. Nu handler det om at bruge denne viden aktivt for at maksimere din indtjening og minimere dine skattemæssige omkostninger.

Opsummering af de vigtigste pointer

Vi har gennemgået en række forskellige aspekter af skat og fradrag ved ejendomsinvestering. Her er de vigtigste ting, du skal huske:

  • Lejeindtægter: Disse beskattes som personlig indkomst eller selskabsindkomst, afhængigt af din ejerskabsstruktur. Sørg for at indberette dine indtægter korrekt og benytte relevante fradrag.
  • Vedligeholdelsesfradrag: Sørg for at skelne mellem vedligeholdelse og forbedring, da kun vedligeholdelse kan trækkes fra som udgift med det samme. Forbedringer kan dog afskrives over tid.
  • Afskrivninger: Hvis du investerer i installationer, inventar eller erhvervsbygninger, kan du udnytte afskrivninger til løbende at reducere din skattepligtige indkomst. Hold styr på, hvad der kan afskrives og hvordan det indberettes korrekt.
  • Ejendomsværdiskat: Gælder kun for ejendomme, som du selv bor i. Undersøg ejendomsvurderingerne, og klag hvis de virker urimeligt høje.
  • Grundskyld: En omkostning, der gælder for alle ejendomsejere. Husk at medregne denne udgift i dine beregninger, når du vurderer en investering.

Hvordan kommer du videre herfra?

Nu hvor du har fået en grundig gennemgang af skattereglerne, er det tid til at tage handling. Gennemgå din egen situation, og find ud af, hvor du kan optimere. Lav en liste over dine indtægter og udgifter, undersøg hvilke fradrag og afskrivninger du kan benytte, og sørg for at indberette dine oplysninger korrekt.

Husk, at selv små ændringer kan have stor betydning for dit økonomiske resultat. At have styr på skatten er ikke bare noget, du gør én gang – det er en løbende proces, som kræver, at du holder dig opdateret og tilpasser dig til nye regler og muligheder.

Afsluttende råd

Hvis du føler dig usikker på nogle af de emner, vi har gennemgået, kan det være en god idé at rådføre dig med en revisor eller ejendomsekspert. De kan hjælpe dig med at få styr på detaljerne og sikre, at du udnytter alle de muligheder, du har til rådighed.

Skat og fradrag kan måske virke som kedelige emner, men de kan gøre en kæmpe forskel for, hvor profitabel din ejendomsinvestering bliver. Brug din nye viden til din fordel, og tag de nødvendige skridt for at få styr på skatten – det betaler sig i sidste ende.

Held og lykke med dine ejendomsinvesteringer!



Del artikel:

Andre fandt dette interresant