Ejendomsinvestering for begyndere i 2025: Trin-for-trin guide til din første investering

Nyheder

Ejendomsinvestering for begyndere i 2025: Trin-for-trin guide til din første investering

1: Hvad er ejendomsinvestering? – Den helt grundlæggende forståelse

Hvis du overvejer at investere i fast ejendom, men ikke ved, hvor du skal starte, er du ikke alene. Ejendomsinvestering kan virke stort og uoverskueligt, men det behøver det ikke være. Det er faktisk en af de mest tilgængelige og stabile måder at opbygge formue over tid – også selvom du ikke er millionær i forvejen.

Før vi går videre til hvordan du konkret kommer i gang, er det vigtigt at forstå, hvad ejendomsinvestering helt grundlæggende handler om. For det er ikke kun at “købe en bolig og håbe den stiger i værdi”. Det handler om strategi, økonomi og at forstå, hvordan du tjener penge på ejendomme – enten via lejeindtægter, værditilvækst eller begge dele.

Hvad betyder ejendomsinvestering egentlig?

Ejendomsinvestering betyder kort sagt, at du investerer penge i fast ejendom – altså fysiske bygninger eller grunde – med det formål at få et økonomisk afkast. Det kan være en bolig, du lejer ud til andre, et sommerhus du udlejer, eller en erhvervsejendom. Du behøver ikke bo i den – formålet er at tjene penge på den.

Der findes forskellige måder at tjene penge på en ejendom:

  • Lejeindtægter: Du får løbende indtægt ved at leje ejendommen ud til beboere eller erhverv.
  • Værdistigning: Din ejendom stiger i værdi over tid, og du tjener penge, når du sælger.
  • Skattefordele: Du kan ofte trække udgifter fra i skat, hvilket forbedrer dit reelle afkast.

Det er især kombinationen af disse, der gør ejendomsinvestering interessant. Du får både månedlig indtjening og mulighed for gevinst ved salg senere.

Et simpelt eksempel

Forestil dig, at du køber en lejlighed til 1.000.000 kr., og du får 6.000 kr. i husleje hver måned. Det giver 72.000 kr. om året. Hvis dine udgifter til lån, drift og skat er 50.000 kr. om året, har du 22.000 kr. i overskud. Derudover kan lejligheden i teorien stige i værdi over tid. Hvis den om 5 år er 1.200.000 kr. værd, har du også tjent 200.000 kr. ekstra, hvis du sælger.

Det er dette miks af kontant afkast og potentiel værdistigning, der gør ejendomsinvestering attraktiv – og det er grunden til, at så mange danskere bruger det som en del af deres langsigtede formueopbygning.

Hvad kræver det at komme i gang?

Det vigtigste at forstå som nybegynder er, at ejendomsinvestering ikke kun handler om penge – det handler også om planlægning, tålmodighed og at tage én beslutning ad gangen. Du behøver ikke have millioner på kontoen for at komme i gang. Med realistiske mål, lidt opsparing og den rette strategi, kan du tage dine første skridt – selv med begrænsede midler.

I de kommende kapitler guider vi dig igennem alt fra at sætte mål, forstå dine økonomiske muligheder, finde den rigtige ejendom og til sidst at købe og udleje den. Men alt starter her: med forståelsen af, hvad det egentlig er, du investerer i – og hvorfor det kan være en god idé.

Ejendomsinvestering handler om at købe ejendom for at opnå økonomisk gevinst – enten gennem løbende lejeindtægter, værdistigning eller begge dele. Du behøver ikke være ekspert eller have mange penge for at komme i gang, men du skal have en klar forståelse af, hvad formålet er, og hvad det kræver. I næste kapitel ser vi nærmere på, hvordan du vælger din investeringsstrategi og definerer dine mål.

2: Sådan fastlægger du dit mål og din strategi – Vil du have cashflow eller værdistigning?

Før du investerer en eneste krone i ejendom, er det afgørende at vide, hvorfor du gør det. Dit mål og din strategi er fundamentet for hele din rejse som ejendomsinvestor. Uden en klar retning er det nemt at vælge den forkerte ejendom – og det kan blive dyrt. I denne del af guiden hjælper vi dig med at fastlægge, hvad du vil opnå, og hvilken strategi der passer bedst til dig.

To grundlæggende strategier: Cashflow vs. værdistigning

Når du investerer i ejendomme, er der to overordnede måder at tjene penge på:

  • Cashflow – Altså løbende indtægter fra udlejning, hvor du tjener penge hver måned, når lejeindtægten overstiger dine udgifter.
  • Værdistigning – Du køber en ejendom, beholder den i en årrække og sælger den senere med gevinst, fordi værdien er steget.

Begge strategier kan være effektive, men de passer til forskellige typer investorer. Hvis du vil bygge en stabil, løbende indtægt op – fx som alternativ til pension eller løn – er cashflow din vej. Hvis du derimod kan vente på gevinsten og håber på, at markedet stiger, kan værdistigning være vejen frem.

Eksempel: To veje til afkast

Forestil dig, at du køber en lejlighed til 1.200.000 kr.:

Strategi A – Cashflow: Du udlejer den for 7.500 kr. om måneden. Efter fradrag for lån, drift og skat har du et månedligt overskud på 1.000 kr. Det er 12.000 kr. om året i løbende afkast. Du fokuserer på ejendomme med stabil husleje og lav tomgang.

Strategi B – Værdistigning: Du udlejer måske lejligheden til nulfortjeneste, men håber den stiger i værdi til 1.500.000 kr. over 5-10 år. Her skal du være tålmodig og tænke langsigtet. Gevinsten kommer først, når du sælger.

Begge strategier kan være en del af en god ejendomsinvestering for begyndere – det vigtigste er, at du vælger én og holder dig til den.

Hvad passer bedst til dig?

Start med at spørge dig selv:

  • Ønsker jeg månedlig indtjening, jeg kan leve af – eller er jeg villig til at vente på gevinst?
  • Vil jeg aktivt involvere mig i drift og lejere, eller ønsker jeg en mere passiv tilgang?
  • Hvor stor en risiko er jeg tryg ved at tage?

Hvis du er ny og gerne vil have en stabil indtægt, er det ofte lettere at forstå og styre en cashflow-strategi. Det er også den strategi, mange vælger som første investering, da du hurtigere mærker effekten på din økonomi. Har du derimod allerede en god indkomst og tid til at vente, kan du overveje en værdistigningsstrategi.

Brug dit mål til at forme din strategi

En af de mest almindelige fejl i ejendomsinvestering for begyndere er at købe en ejendom uden at vide, hvilken strategi man følger. I stedet bør du starte med målet: Ønsker du månedligt cashflow eller en gevinst om 10 år? Svaret på det spørgsmål er fundamentet for resten af din guide til ejendomsinvestering.

Det er især vigtigt i 2025, hvor både renteniveau, boligpriser og boligmarkedets udvikling kræver, at du tænker strategisk. En trin for trin investering starter her – med en klar plan.

Inden du går på boligjagt, skal du beslutte dig for, om du vil fokusere på cashflow eller værdistigning. Cashflow giver løbende afkast og er ofte lettere at styre for nye investorer, mens værdistigning kræver tålmodighed og mere risikovillighed. Når du først har valgt en strategi, bliver det langt nemmere at træffe de rigtige beslutninger fremover – både i forhold til budget, placering og type ejendom.

LÆS OGSÅ |

Crowdfunding til ejendomsinvestering: Sådan fungerer det

3: Hvad har du råd til? – Finansiering, budget og realisme for begyndere

En af de vigtigste ting i ejendomsinvestering for begyndere er at finde ud af, hvad du rent faktisk har råd til. Mange nye investorer overvurderer, hvor langt deres penge rækker – og undervurderer hvor meget der skal til, udover selve købsprisen. Det her kapitel handler om at skabe et realistisk overblik over din økonomi, så du ikke får ubehagelige overraskelser senere.

Start med din egenkapital

Din egenkapital er det beløb, du selv kan lægge i investeringen. Som udgangspunkt kræver banker, at du kan finansiere mindst 20% af købesummen selv – resten kan typisk lånes. Hvis du fx har 200.000 kr. til rådighed, kan du regne baglæns for at finde ud af, hvor dyr en ejendom du potentielt kan købe:

Formel:

Ejendomsværdi = Egenkapital / 20%

Eksempel:

200.000 kr. / 0,20 = 1.000.000 kr.

Med 200.000 kr. i egenkapital kan du altså – i teorien – købe en ejendom til 1 million kr. Men det er vigtigt at forstå, at du også skal tage højde for handelsomkostninger og en <em”sikkerhedspude”>.

Husk alle omkostninger – ikke kun prisen

Mange nybegyndere kigger kun på købsprisen, men der følger mange ekstraudgifter med. Her er nogle af de typiske:

  • Omkostninger til tinglysning og stempel: ca. 1-1,5% af købesummen
  • Advokat og rådgivning: ca. 10.000-20.000 kr.
  • Renovering eller forbedringer
  • Buffer til tomgang, reparationer og uforudsete udgifter

Hvis du fx har 200.000 kr., bør du ikke bruge det hele som udbetaling. Sæt måske 30.000-50.000 kr. til side til omkostninger og uforudsete udgifter. Det reducerer din maksimale ejendomsværdi til måske 850.000-900.000 kr.

Lav et realistisk budget

Før du går ud og kigger på ejendomme, så lav et simpelt budget. Spørg dig selv:

  • Hvor meget har jeg i opsparing?
  • Hvad er min månedlige økonomi, hvis jeg fx har en husleje på 7.000 kr. og omkostninger på 5.000 kr.?
  • Har jeg råd til tomgang (når lejligheden står tom)?

Hvis du planlægger at leje ud, skal du kende forskellen på brutto og netto. Et bruttoafkast på 6% kan lyde godt, men hvis du har høje vedligeholdelsesomkostninger, administration og tomgang, kan nettoafkastet hurtigt ende lavere.

Din lånemulighed er nøglen

Din økonomi vurderes af banken, som afgør, hvor meget du må låne. Det handler ikke kun om din opsparing, men også din løn, gæld, rådighedsbeløb og hvor risikovillig du er. Hvis du vil tage det seriøst, så kontakt din bank eller en uafhængig lånerådgiver tidligt i forløbet. Det gør hele processen langt mere effektiv og konkret.

Inden du leder efter ejendomme, skal du kende din økonomiske ramme. En realistisk tilgang til budget, egenkapital og lånemuligheder er afgørende. Beregn hvor meget du kan købe for ud fra din opsparing, og husk at medregne handelsomkostninger og buffer. En god ejendomsinvestering starter med god planlægning – og det gælder især, når du følger en guide til ejendomsinvestering som nybegynder i ejendomsinvestering 2025.

4: Find den rigtige ejendom – Placering, type og hvad du skal kigge efter

Nu hvor du kender dit mål og dit budget, er næste skridt i denne guide til ejendomsinvestering at finde den rigtige ejendom. For nye investorer kan boligmarkedet virke uoverskueligt, men du behøver ikke at kende hele landet for at tage et godt første skridt. Du skal bare vide, hvad du skal kigge efter – og hvad du skal undgå.

Placering er stadig (næsten) alt

Du har sikkert hørt det før: “Location, location, location.” Det er ikke bare en kliché. Placeringen har enorm betydning for både din indtjening og fremtidige værdistigning. Men som ny investor i 2025 behøver du ikke nødvendigvis jagte de dyreste postnumre – i stedet bør du se efter områder med stabil lejeefterspørgsel, lav tomgang og potentiale for vækst.

Eksempler på gode steder at starte:

  • Stationsnære områder med god offentlig transport
  • Større provinsbyer med mange studerende, fx Odense, Aalborg eller Aarhus
  • Bydele i udvikling, hvor priserne stadig er til at komme i nærheden af

Lav din egen mini-markedsanalyse: Tjek lejepriser på boligportaler, se hvor hurtigt boliger bliver udlejet, og følg med i lokalplaner. Det er alt sammen nemt at tilgå online og tager ikke lang tid – men det kan gøre en kæmpe forskel for dit afkast.

Vælg den rette type ejendom

Som nybegynder er det ofte en god idé at starte simpelt. En lille lejlighed i god stand er ofte nemmere at leje ud og kræver mindre vedligehold end fx et ældre hus med flere lejere. Du kan senere udvide til fx dobbelthuse, rækkehuse eller små boligblokke – men i starten gælder det om at holde overblikket.

Tænk over følgende:

  • Vil du leje ud til studerende, singler eller familier? Ejendomstype og beliggenhed skal passe til målgruppen.
  • Er det en ejerlejlighed i en sund ejerforening med lav gæld?
  • Er ejendommen i god stand, eller skal du bruge penge på renovering?

Hvad skal du konkret kigge efter?

Når du ser på ejendomme, så spørg dig selv:

  • Hvordan ser lejepotentialet ud i området?
  • Er ejendommen udlejet i forvejen, og til hvilken husleje?
  • Hvad er stand og vedligeholdelsesbehov?
  • Hvordan ser foreningen ud, hvis det er en ejerlejlighed?

En af de mest almindelige fejl i ejendomsinvestering for begyndere er at blive forelsket i en pæn bolig, men glemme det økonomiske. Du investerer ikke for at bo der – du investerer for at skabe afkast. Det er vigtigt, at du altid ser ejendommen som et aktiv og ikke en drømmebolig.

Eksempel: To lignende lejligheder – én god investering, én dårlig

Forestil dig to 2-værelses lejligheder:

  • Lejlighed A ligger i indre by, flot og nyrenoveret. Den koster 1,6 mio. og kan lejes ud for 8.000 kr./mdr.
  • Lejlighed B ligger tættere på en station lidt uden for centrum. Koster 1,2 mio. og kan lejes ud for 7.500 kr./mdr.

På papiret virker A mere attraktiv, men hvis du regner på afkast, viser det sig, at Lejlighed B giver højere nettoafkast pga. lavere købspris og næsten samme leje. Det er netop sådan, du bør tænke, når du skal investere i ejendom i Danmark.

Find en ejendom med god placering, stabil efterspørgsel og realistisk husleje. Undgå følelsesmæssige valg – tænk på ejendommen som et aktiv. Start med noget overskueligt, fx en lejlighed, og byg erfaring. Jo bedre du forstår sammenhængen mellem pris, placering og lejeindtægt, jo lettere bliver det at træffe gode beslutninger i din ejendomsinvestering.

5: Gennemfør købet – Fra ejendomsvurdering til forhandling og handel

Du har fundet en ejendom, der passer til din strategi og dit budget – men hvad så nu? Selve købsprocessen er det punkt, hvor mange nye investorer bliver usikre. Heldigvis er processen i Danmark ret struktureret, og med den rette tilgang kan du trygt tage næste skridt i din ejendomsinvestering som begynder.

Start med en grundig vurdering

Før du overhovedet afgiver et bud, skal du vurdere, om prisen er fair. Kig på lignende ejendomme i området – hvad er de solgt for? Tjek boligsider som Boliga, DinGeo og OIS.dk for at sammenligne salgspriser, lejeindtægter og vedligeholdelseshistorik.

Hvis du fx ser, at lignende lejligheder er solgt for 1.050.000 kr., men den du kigger på er udbudt til 1.200.000 kr., bør du overveje, hvorfor. Har den nyere køkken og bad? Eller er prisen for høj?

Få professionel hjælp

Du bør altid bruge en køberrådgiver, advokat eller mægler med erfaring i ejendomsinvestering i Danmark. De kan hjælpe dig med at vurdere købsaftalen, gennemgå foreningens regnskaber (hvis det er en ejerlejlighed), og sikre at du ikke overser skjulte fælder.

For eksempel: Hvis du køber en ejerlejlighed, hvor ejerforeningen har stor gæld eller forestående renoveringer, kan det påvirke både din økonomi og ejendommens fremtidige værdi. En god rådgiver hjælper dig med at se det i tide.

Forhandling – ja, du må gerne!

Som nybegynder tror man ofte, at udbudsprisen er “den pris, man skal betale”. Det er sjældent tilfældet. I 2025 er det stadig helt almindeligt at forhandle – især hvis ejendommen har været til salg i længere tid, eller hvis der er dokumenterede mangler.

Et eksempel: Du finder en lejlighed til 1.150.000 kr., men køkkenet er slidt og vinduerne trænger til udskiftning. Du estimerer renoveringsomkostninger til 50.000 kr. Brug det som forhandlingskort: “Jeg byder 1.100.000 kr. grundet renoveringsbehov.”

Du kan også forhandle på andre måder: forlænget overtagelsestid, inkluderet hårde hvidevarer, eller sælgers betaling af advokat.

Bud og købsaftale

Når du har besluttet dig, afgiver du et bud via mægleren. Hvis det accepteres, laves der en købsaftale – her skal du sikre, at der indsættes et advokatforbehold. Det giver dig mulighed for at trække dig ud uden omkostninger, hvis din advokat finder noget kritisk.

Typisk proces herefter:

  1. Købsaftalen underskrives med advokatforbehold (typisk 3-6 hverdage).
  2. Advokat gennemgår dokumenter og rådgiver dig.
  3. Hvis alt er OK, fjerner du forbeholdet, og handlen er bindende.
  4. Finansieringen falder på plads, og skøde samt refusionsopgørelse udarbejdes.

6: Klar til udlejning – Lejelov, vedligeholdelse og administration for førstegangsinvestorer

Efter at have gennemført købet af din første investeringsejendom, er næste skridt at forberede den til udlejning. Dette indebærer en forståelse af lejeloven, planlægning af vedligeholdelse og etablering af effektive administrationsrutiner. For nybegyndere kan dette virke overvældende, men med den rette tilgang kan du sikre en stabil og indbringende udlejning.

Forståelse af lejeloven

Lejeloven i Danmark regulerer forholdet mellem udlejer og lejer. Det er vigtigt at være bekendt med dine rettigheder og forpligtelser som udlejer. Nogle nøglepunkter inkluderer:

  • Lejekontrakt: Brug af den autoriserede Typeformular A er påkrævet. Fra 2025 er der også en officiel engelsk version tilgængelig, hvilket kan være nyttigt for udenlandske lejere. 
  • Vedligeholdelsespligt: Som udlejer er du ansvarlig for både indvendig og udvendig vedligeholdelse, medmindre andet er aftalt i lejekontrakten. Indvendig vedligeholdelse omfatter maling, tapetsering og lakering af gulve, mens udvendig vedligeholdelse dækker resten af ejendommen. 
  • Huslejestigninger: Eventuelle huslejestigninger skal være berettigede og dokumenterede, især i regulerede kommuner. Fra 2025 er der indført nye krav til dokumentation ved huslejestigninger.

Planlægning af vedligeholdelse

Regelmæssig vedligeholdelse er afgørende for at bevare ejendommens værdi og tiltrække samt fastholde lejere. Det anbefales at udarbejde en 10-årig vedligeholdelsesplan, som revideres årligt. Dette hjælper med at forudse og budgettere for nødvendige reparationer og forbedringer.

Skattemæssigt kan visse vedligeholdelsesudgifter fratrækkes, især i de første tre år efter erhvervelsen af ejendommen. For eksempel kan du fratrække op til 25% af den årlige lejeindtægt for vedligeholdelsesudgifter på udlejningsejendomme. Det er vigtigt at skelne mellem vedligeholdelse og forbedringer, da kun vedligeholdelsesudgifter er fradragsberettigede.

Effektiv administration

Effektiv administration sikrer en problemfri udlejning. Du kan vælge at administrere ejendommen selv eller hyre et ejendomsadministrationsfirma. Selvadministration kræver tid og kendskab til lovgivningen, mens professionel administration kan være en god investering for at sikre korrekt håndtering af lejekontrakter, huslejeopkrævning og vedligeholdelse.

At forberede din ejendom til udlejning kræver en grundig forståelse af lejeloven, en proaktiv tilgang til vedligeholdelse og effektiv administration. Ved at sætte dig ind i disse områder kan du sikre en stabil og indbringende ejendomsinvestering.

7: Din første investering er i gang – Sådan følger du op og planlægger næste skridt

Du har nu gennemført købet, fået styr på udlejningen og er officielt i gang som ejendomsinvestor. Tillykke! Men ejendomsinvestering stopper ikke her – nu begynder det vigtige arbejde med at følge op, optimere og planlægge din videre rejse. Dette kapitel guider dig til, hvordan du bevarer overblikket, sikrer løbende afkast og lægger grundstenen til næste investering.

Følg op på økonomien – måned for måned

Som ny investor er det afgørende, at du regelmæssigt holder øje med din økonomi. Lav en simpel månedlig oversigt over dine indtægter og udgifter. Eksempelvis:

  • Lejeindtægter: 8.000 kr.
  • Ydelser på lån: 5.200 kr.
  • Driftsudgifter (forsikring, ejendomsskat, vedligehold): 1.300 kr.

Resultat: 1.500 kr. i månedligt cashflow. Det er vigtigt, at du sammenholder det med dit afkastmål og ser, om du bevæger dig i den rigtige retning. Har du investeret i værdistigning, så hold også øje med udviklingen i boligpriser i dit område via boligsider og markedsrapporter.

Lav et årligt ejendomstjek

En gang om året bør du lave et grundigt tjek af ejendommen. Er der noget der bør repareres? Hvordan har lejerne det? Er der mulighed for forbedringer, der kan øge lejen eller ejendommens værdi?

For eksempel kan modernisering af køkken eller bad i ældre lejligheder give anledning til lejestigninger efter reglerne i boligreguleringsloven – og samtidig gøre din investering mere attraktiv, både for lejere og ved et senere salg.

Dokumentér alt og brug digitale værktøjer

Hold styr på dine bilag, kvitteringer og lejekontrakter digitalt. Brug f.eks. regneark eller ejendomsinvesteringssoftware til at samle overblik over:

  • Lejeindtægter og restancer
  • Vedligeholdelsesudgifter
  • Afskrivninger og skattefradrag

Disse data hjælper dig både i din løbende drift – men også, når du på sigt skal refinansiere eller købe næste ejendom.

Planlæg din næste investering

En af de største fejl nybegyndere laver, er at hvile på laurbærrene. Når din første investering kører stabilt, bør du allerede nu begynde at overveje din næste. Lav en plan:

  1. Hvor hurtigt kan du spare op til næste udbetaling?
  2. Vil du gentage samme strategi, eller skal du prøve en ny – fx Airbnb, renovering eller ejendomsudvikling?
  3. Kan du genbruge erfaringer, kontakter og processer fra første køb?

Hvis du fx har tjent 1.500 kr. om måneden i overskud, og sparer dette op sammen med 2.000 kr. af din løn, har du 42.000 kr. på ét år – nok til at dække en del af udbetalingen på din næste ejendom.

Din ejendomsinvestering er først rigtig en succes, når den følges op. Ved at overvåge økonomien, vedligeholde ejendommen, bruge digitale værktøjer og tænke i fremtidige investeringer, kan du udvikle dig fra nybegynder til erfaren investor. Denne guide til ejendomsinvestering er netop starten på en langsigtet og stabil investeringsrejse i Danmark.

8: Konklusion – Din rejse som ejendomsinvestor begynder nu

Hvis du er nået hertil, er du allerede flere skridt foran de fleste, der drømmer om at investere i ejendomme, men aldrig kommer i gang. Du har nu fået en praktisk, trin-for-trin forståelse af, hvad ejendomsinvestering handler om – fra de grundlæggende begreber og mål, til budget, køb og udlejning.

Det vigtigste, du kan tage med dig, er dette: Du behøver ikke være millionær for at starte. Med en realistisk plan, de rette værktøjer og en smule tålmodighed kan du opbygge en stærk og stabil ejendomsportefølje over tid. Uanset om du søger cashflow, værdistigning eller økonomisk frihed, så findes der en strategi, der passer til dig.

Vi har i denne guide vist dig, hvordan du kan investere i ejendom i Danmark som nybegynder i 2025 – og hvilke overvejelser og handlinger, der følger med. Ved at forstå dine egne mål, vælge den rette ejendom og strukturere din finansiering rigtigt, har du skabt fundamentet for en langsigtet og bæredygtig investeringsrejse.

Husk, at det ikke handler om at ramme det perfekte køb første gang. Det handler om at lære af processen, optimere løbende og tage næste skridt. Selv den mest erfarne ejendomsinvestor startede med en enkelt ejendom.

Så hvad venter du på? Brug denne guide til ejendomsinvestering som din personlige vejviser. Start småt, lær undervejs, og byg din erfaring op med ro og omtanke. Med den rette tilgang kan du gøre 2025 til året, hvor du tog kontrollen over din økonomi – og plantede det første frø til din fremtidige formue.

Del artikel:

Andre fandt dette interresant