Kan et ApS få realkreditlån? Sådan belåner dit selskab ejendommen

Svaret er ja, men kreditvurderingen bestemmer

Lad os slå det fast med det samme: realkreditsystemet er ikke lukket for selskaber. Det afgørende er ikke, om låntageren er en person eller et ApS, men om ejendommen og låntageren består kreditvurderingen. Et selskab med en fornuftig ejendom, en solid egenkapital og en ejer med orden i økonomien kan belåne på næsten samme vilkår som en privatperson. Et nystiftet selskab uden historik og uden kapital kan ikke. Forskellen ligger altså mindre i selskabsformen og mere i, hvad selskabet kan dokumentere. ejendom gennem selskab

Belåningsgraderne

Lånegrænserne følger af § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LBK nr. 1541/2025). Grænserne gælder, uanset om låntager er privat eller et selskab. For private beboelsesejendomme til udlejning er maksimum 80 pct. af ejendommens værdi - samme grænse som ejerboliger til helårsbrug. For erhvervsejendomme som kontor, butik og lager er grænsen 60 pct. For fritidshuse gælder 75 pct., for landbrug 70 pct. og for ubebyggede grunde 40 pct. Maksimal løbetid er 30 år (§ 3).

Men her er den centrale pointe: grænserne er et loft, ikke en ret. Finanstilsynets vejledning om finansiering af udlejningsejendomme kræver, at ejendommen har positiv likviditet regnet med et fastforrentet lån med afdrag, og at låntager stiller med en passende egenfinansiering. I praksis kan det betyde, at selskabet skal lægge væsentligt mere end 20 pct., især ved ejendomme med lavt afkast.

Et eksempel: en udlejningsejendom koster 3.000.000 kr. Realkredittens maksimum er 80 pct., altså 2.400.000 kr. Selskabet skal altså mindst selv stille 600.000 kr. plus handelsomkostninger, og kan casens likviditet ikke bære fuld belåning, bliver kravet til egenkapital større.

Det skal selskabet lægge frem

Dokumentationskravene er den største praktiske forskel fra privat belåning. Instituttet vil typisk se selskabets årsrapporter, og for et nystiftet selskab en åbningsbalance og et budget. Dertil kommer en tegningsudskrift, der viser, hvem der kan forpligte selskabet, oplysninger om ejerstrukturen, herunder eventuelle holdingselskaber, et driftsbudget for ejendommen og kopi af lejekontrakterne.

Vær opmærksom på, at instituttet ser på kundens koncern samlet. Har dit holdingselskab eller dine andre driftsselskaber gæld eller svag økonomi, indgår det i vurderingen, selv om det købende selskab isoleret set ser fint ud. Orden i hele strukturen betaler sig derfor, længe før du søger lånet. holdingselskab til ejendom

Kaution og de andre vilkår

Og så er der det vilkår, mange ikke har set komme: personlig kaution. Når et selskab uden lang historik låner, kræver banken og realkreditinstituttet som regel, at hovedejeren kautionerer personligt, typisk som selvskyldnerkaution. Det er reglen snarere end undtagelsen. Det betyder, at selskabets begrænsede hæftelse ikke beskytter dig over for netop den kreditor. Kautionens vilkår kan og bør forhandles.

Dertil kommer, at bidragssatsen på udlejningsejendomme typisk er højere end på en ejerbolig, at instituttet kan kræve afdrag i hvert fald i de første år, og at der kan blive stillet krav om transport i lejeindtægterne som ekstra sikkerhed. Ingen af delene er urimelige. Men de skal med i dit regnestykke, når du sammenligner privat og selskabsejet udlejning. personlig kaution for selskabets lån

Processen trin for trin

Selve forløbet ligner en privat belåning med et ekstra lag dokumentation. Først samler du materialet: regnskaber eller åbningsbalance, budgetter, lejekontrakter og ejeroplysninger. Så kreditvurderes selskabet og casen, hvor kravet om positiv likviditet med fast rente og afdrag er kernen. Instituttet vurderer ejendommen, ofte med besigtigelse. Derefter kommer tilbuddet med vilkår, herunder kautionskravet. Til sidst tinglyses skøde og pant i selskabets navn, og lånet udbetales.

Husk driften bagefter. Instituttet vil løbende se selskabets årsrapporter, og store ændringer i økonomi eller ejerkreds skal typisk oplyses. Et selskab, der år efter år afleverer pæne tal til tiden, bygger præcis den historik, der gør den næste belåning lettere. ejendomsselskabets regnskab

Regn selv efter med låneberegner, så du ser tallene for netop din situation, før du går videre.

Overblik: det skal selskabet lægge frem

Listen ser lang ud. Den er faktisk en fordel. Hvert dokument er en chance for at vise orden, og orden er selskabets vigtigste valuta i kreditvurderingen. Et ApS uden historik bedømmes nemlig på det, der kan ses: tallene, papirerne og ejeren bag.

Taleksempel: sådan skrues finansieringen sammen

Lad os se en typisk selskabshandel. Alle tal er kun illustration.

Sig, at dit ApS køber en udlejningsejendom til 3.000.000 kr. Efter vurdering af ejendom og drift lander realkreditdelen på 2.400.000 kr. Resten skal findes andre steder. Sig, at banken lægger 300.000 kr. oveni som banklån. De sidste 300.000 kr. er selskabets egen udbetaling.

Læg mærke til lagene. Realkreditten er billigst og tager den sikre del. Banklånet er dyrere og tager den næste bid. Egenkapitalen bærer resten af risikoen. Sådan ser strukturen ud i de fleste selskabshandler, og detaljerne bag grænserne er gennemgået ovenfor.

Og læg mærke til, hvad der styrer beløbene: ejendommens dokumenterede drift og selskabets soliditet. Ikke dine ønsker. Vil du flytte realkreditdelen op, er vejen bedre tal: stærkere lejekontrakter, dokumenteret vedligehold og et selskab med luft i balancen. Rammerne kan du læse mere om i realkreditlån forklaret og finansiering af udlejningsejendom.

Processen i praksis: fire råd der sparer tid

Selskabsbelåning er ikke svær. Den er bare grundig. Fire råd letter vejen.

Start dialogen tidligt. Kontakt institutterne, før du byder. Så kender du dine rammer, og sælger møder en køber med finansieringen på plads. Det er samme logik som privat, se derfor siger banken nej, bare med flere papirer.

Aflever alt på én gang. Et samlet, ordnet materiale halverer sagsbehandlingen. Drypvise fremsendelser forlænger den og signalerer rod.

Forhandl kautionen bevidst. Personlig kaution er ofte en del af pakken for nye selskaber. Gå efter loft og nedtrapning fra start, og se den som et vilkår, der skal modnes væk, efterhånden som selskabet beviser sig. Strukturen omkring selskabet betyder også noget, se køb ejendom gennem selskab og lån i selskabet.

Og sammenlign mere end renten. Bidragssatser, gebyrer og krav til kaution varierer mellem institutter. Indhent to til tre tilbud på identisk grundlag, og regn totalomkostningen. Selskaber får sjældent nej, fordi de spørger flere steder. De får bedre vilkår.

Og et sidste perspektiv: Selskabets første belåning er den sværeste. Brug den bevidst.

Byg historikken med vilje. Betal alt til tiden. Aflever regnskaber uden forsinkelser. Hold långiveren orienteret om driften, også når alt går godt. Et årligt statusmøde med friske tal koster en time. Det bygger den tillid, der senere bliver til bedre vilkår og hurtigere svar. Banker husker nemlig i årsrapporter, ikke i telefonsamtaler, og et selskab med tre rene år bag sig møder en anden dør end et selskab uden historie.

Saml dine engagementer med omtanke. Flere ejendomme i samme institut giver forhandlingskraft og overblik. Men total afhængighed af én långiver er også en risiko. En fornuftig mellemvej for voksende porteføljer er et primært institut og en aktiv relation til et sekundært. Så har du både rabatten og alternativet, og konkurrence holder vilkårene skarpe, også hos den långiver, du bliver hos.

Husk også likviditeten mellem selskab og ejer. Realkredit i selskabet betyder, at pengene arbejder bag selskabsmuren, og udtræk til dig selv følger sine egne regler, se udbytte eller løn fra dit ejendomsselskab. Planlæg derfor privatforbruget uafhængigt af selskabets lån, og lad selskabet beholde en likviditetsreserve, der matcher ejendommens risiko. Et selskab uden buffer er en kautionsudløser, der venter på en anledning.

Og tænk belåningen sammen med strukturen. Rækkefølgen af køb, selskaber og lån påvirker både skat og kreditvurdering, se sammenhængen i sambeskatning af ejendomsselskaber og ejendomsselskabets regnskab. Sæt derfor strukturen først, finansieringen dernæst og ejendommen til sidst i planlægningen, selv om købelysten trækker i den modsatte rækkefølge. Det er den rækkefølge, der giver færrest fortrudte underskrifter og flest genforhandlinger med medvind. De bedste selskabsbelåninger er planlagt år forud. Ikke opfundet ved købsaftalen.

Faldgruber

• At tro, selskabet fjerner den personlige hæftelse. Regn med krav om personlig kaution fra hovedejeren.
• At regne 80 pct. som en ret. Kreditvurderingen og likviditetskravet afgør den reelle belåning.
• At søge uden budgetmateriale. Et nystiftet selskab uden åbningsbalance og budget bliver afvist på forhånd.
• At glemme koncernblikket. Svag økonomi i holding- eller søsterselskaber trækker hele vurderingen ned.
• At overse bidragssatsen. Udlejning koster mere i bidrag end en ejerbolig. Det skal med i afkastberegningen.

Kilder

Kilder: Retsinformation - lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., § 5 og § 3 (retsinformation.dk/eli/lta/2025/1541/pdf), Finanstilsynet (https://www.finanstilsynet.dk)s vejledning om finansiering af udlejningsejendomme. Yderligere kilder: selskabsskatteloven § 17, stk. 1 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/1231); selskabsloven (LBK nr. 1168 af 01.09.2023), §§ 4, 25-29, 40, 50, 58 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/1168); lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. (LBK nr. 315 af 16.03.2023), § 5 om belåningsgrænser (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2023/315); Nationalbanken, MFI-statistik, pengeinstitutternes udlånsrenter (https://www.nationalbanken.dk/statistik). Senest opdateret: april 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Kan et ApS få realkreditlån?

Ja. Selskaber belåner udlejningsejendomme med realkreditlån helt rutinemæssigt. Det afgørende er ikke selskabsformen, men om ejendommen har positiv likviditet, om selskabet kan dokumentere sin økonomi, og om ejeren kan stille den kaution, instituttet typisk kræver.

Hvor meget kan et selskab låne i realkredit?

Lovens maksimum er op til 80 pct. af værdien for private beboelsesejendomme til udlejning og 60 pct. for erhvervsejendomme. Grænserne er dog et loft, ikke en ret. Kreditvurderingen og kravet om positiv likviditet afgør, hvor meget der reelt kan lånes i den konkrete sag.

Kræver banken personlig kaution, når mit selskab låner?

Som hovedregel ja, især for nyere selskaber uden lang historik. Kravet er typisk en selvskyldnerkaution fra hovedejeren. Den sætter selskabets begrænsede hæftelse ud af kraft over for netop banken. Vilkårene, herunder beløbsloft og nedtrapning, kan og bør forhandles.