Skal ejendomsselskabet have revisor? Balancen afgør det hurtigere, end du tror

Hvordan revisionspligten fungerer

Vi starter med systemet. Alle selskaber skal aflægge et årsregnskab, men ikke alle skal have det revideret af en revisor. Om dit selskab har revisionspligt, afhænger af dets størrelse. Reglerne findes i årsregnskabsloven, og de tager udgangspunkt i tre størrelsesgrænser. Små selskaber i regnskabsklasse B, hvilket omfatter de fleste anpartsselskaber, kan fravælge revision, hvis de er små nok. ejendomsselskabets regnskab

Reglen er bygget op om et to-af-tre-princip, jf. årsregnskabslovens § 135, stk. 1. Et selskab kan fravælge revision, hvis det i to regnskabsår i træk ikke overskrider mindst to af tre størrelsesgrænser på balancedagen:

• Balancesum: højst 4 mio. kr.
• Nettoomsætning: højst 8 mio. kr.
• Gennemsnitligt antal heltidsbeskæftigede: højst 12.

Det afgørende er, at du skal holde dig under mindst to af de tre for at kunne fravælge. Overskrider du kun én, kan du stadig fravælge. skal du eje ejendommen i selskab eller privat

Hvorfor balancen er afgørende for ejendomme

Her kommer pointen, der er særlig for ejendomsselskaber. En ejendom er et stort aktiv. Selv en enkelt udlejningsejendom til nogle millioner kroner fylder tungt på selskabets balance. Derfor rammer et ejendomsselskab balancegrænsen langt hurtigere end de fleste andre selskaber. Hvor et konsulentfirma kan have en lille balance i årevis, har et ejendomsselskab med bare én ejendom ofte en balancesum, der overstiger grænsen med det samme. sådan opbygger du en ejendomsportefølje

Men her er nuancen, mange overser. Balancesummen er kun én af de tre grænser. Et typisk ejendomsselskab har en stor balance, men samtidig en beskeden nettoomsætning, fordi lejeindtægten er begrænset, og ofte slet ingen ansatte. Det betyder, at selskabet kun overskrider den ene grænse, balancesummen, mens det holder sig under de to andre. Og så kan det stadig fravælge revision, fordi det kun rammer én af de tre grænser. udlej til dit eget selskab

Regneeksemplet med runde tal

Lad os gøre det konkret. Et ejendomsselskab ejer én udlejningsejendom købt for 6 mio. kr. med en årlig lejeindtægt på 400.000 kr. og ingen ansatte. Balancesummen er ejendommen plus likvider, altså ca. 6,2 mio. kr. sådan regner du på en udlejningsejendom

Fordi selskabet kun overskrider én af de tre grænser, opfylder det betingelsen for at kunne fravælge revision. En høj balance alene tvinger dig ikke til at have revisor. Revisionspligten indtræder først, når du overskrider to af de tre grænser, for eksempel hvis lejeindtægten overstiger 8 mio. kr., eller du får mere end 12 ansatte. I praksis sker det sjældent for et ejendomsselskab med nogle få ejendomme. sådan vokser du din udlejning

En vigtig detalje: balancesummen i et ejendomsselskab er typisk ejendommens bogførte værdi plus likvider, tilgodehavender og eventuelle deposita fra lejere. Nettoomsætningen er lejeindtægten. Finansielle indtægter som renter tæller ikke med i nettoomsætningen. Det er derfor, de fleste små ejendomsselskaber kun rammer den ene grænse.

Hvornår du kan, og ikke kan, fravælge

Så hvornår gælder hvad? Du kan fravælge revision, hvis selskabet i to regnskabsår i træk højst overskrider én af de tre grænser. Fravalget skal besluttes på en generalforsamling, det skal fremgå af selskabets forhold, og det virker fremadrettet. Et nystiftet selskab kan fravælge revision allerede fra start, hvis det forventes at holde sig under grænserne. Du skal fortsat aflægge årsregnskab, men det behøver ikke være revideret. sådan stifter du et ejendomsselskab

Men der er en absolut grænse, du ikke kan fravælge dig fra. Overstiger selskabets balancesum 50 mio. kr. i to på hinanden følgende regnskabsår, kan selskabet ikke fravælge revision, uanset om de øvrige størrelsesgrænser er overholdt, jf. årsregnskabslovens § 135, stk. 1, 3. pkt. For et ejendomsselskab er dette den vigtigste grænse at holde øje med, fordi netop balancesummen vokser hurtigt, når porteføljen udvides. En portefølje på 8-10 ejendomme kan nå 50 mio. kr. i bogført værdi, og så udløses revisionspligt alene på grund af balancens størrelse. sådan skalerer du din ejendomsforretning

Lad os koge det ned. Reglen lyder svær, men pointen er enkel. Du skal holde dig under to af tre grænser. Ejendomsselskabet sprænger som regel kun den ene, nemlig balancen. Derfor kan de fleste små ejendomsselskaber fravælge revision. Det gælder, indtil enten omsætningen vokser, du får ansatte, eller balancen når helt op i den høje grænse. Så skift kan udløse revisionspligt. Hold derfor øje med de tre tal år for år. Og husk, at valget om at fravælge ikke er det samme som, at du bør. ejendomsselskab fra a til z En revision koster, men den kan også være pengene værd. sådan styrker du dit selskabs økonomi

Mange nye ejendomsejere tror, at et selskab med en dyr ejendom automatisk skal revideres. Det passer ikke. Balancen er kun det ene af tre tal. Og et rent ejendomsselskab har som regel lav omsætning og ingen ansatte. Derfor rammer det kun den ene grænse. Det er en billig indsigt at have. For en revision er en fast, årlig udgift. Kan du lovligt undvære den, mens selskabet er lille, sparer du penge hvert år. Vokser selskabet, kan billedet ændre sig. Men så tager du beslutningen igen, når tallene er der. Reglen er altså ikke en spærring. Den er et valg, du kan styre. Og et valg, du bør tage bevidst, ikke af vane. Kend dine tre tal, og træf beslutningen ud fra dem. Så er du på sikker grund, uanset hvilken vej du vælger.

Revisions-tjekket i seks trin: 1) husk, at fravalg kræver, at du højst overskrider én af tre størrelsesgrænser i to år i træk; 2) kend de tre grænser: balancesum, nettoomsætning og antal ansatte; 3) forstå, at ejendomsselskaber typisk kun overskrider balancegrænsen; 4) vurdér, om du derfor kan fravælge revision trods en høj balance; 5) hold øje med den høje balancegrænse, der udelukker fravalg, når porteføljen vokser; 6) og tjek de aktuelle beløbsgrænser hos Erhvervsstyrelsen, da de justeres periodisk.

Sådan fravælger du i praksis

Fravalg af revision kræver en beslutning på generalforsamlingen. Beslutningen skal fremgå af vedtægterne og indberettes sammen med årsrapporten til Erhvervsstyrelsen. Fravalget virker fremadrettet, altså for det kommende regnskabsår. Et nystiftet selskab kan fravælge allerede fra start.

Fravælger du revision, skal du stadig aflægge årsregnskab. Du kan i stedet vælge en billigere ydelse som udvidet gennemgang eller review. Forskellen i pris er mærkbar:

Priserne er redaktionelle skøn og varierer med selskabets kompleksitet. Der findes ingen officiel statistik for revisorhonorarer i Danmark. Planlægger du at optage lån eller udvide porteføljen, kan et revideret regnskab styrke din troværdighed over for banken, og den merugift kan tjene sig ind.

Faldgruber

• At tro, en høj balance altid kræver revisor. Overskrider du kun balancegrænsen, kan du stadig fravælge revision.
• At overse to-af-tre-princippet. Revisionspligt indtræder først, når to af de tre grænser overskrides.
• At glemme den høje balancegrænse. Over en bestemt balancesum kan revision ikke fravælges, uanset de øvrige tal.
• At bruge forældede tal. Størrelsesgrænserne justeres periodisk, så tjek de aktuelle beløb hos Erhvervsstyrelsen.
• At fravælge forkert. Fravalg skal besluttes korrekt og fremgå af selskabets forhold for at være gyldigt.

Kilder

Kilder: årsregnskabsloven § 135, stk. 1 (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2024/989); Erhvervsstyrelsen, vejledning om årsrapporter (https://erhvervsstyrelsen.dk/vejledning-aarsrapporter); Erhvervsstyrelsen, beløbsgrænser ved fravalg af revision (https://erhvervsstyrelsen.dk/virksomheder-overskrider-beloebsgraenser-ved-fravalg-af-revision). Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning). Senest opdateret: maj 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Skal mit ejendomsselskab have revisor?

Ikke nødvendigvis. Om selskabet skal have revisor, afhænger af dets størrelse efter årsregnskabslovens regler. Et selskab i regnskabsklasse B, som et anpartsselskab, kan fravælge revision, hvis det i to regnskabsår i træk ikke overskrider mindst to af tre størrelsesgrænser for balancesum, nettoomsætning og antal ansatte. Et ejendomsselskab har typisk en høj balance, men beskeden omsætning og ingen ansatte, og overskrider derfor ofte kun den ene grænse. I så fald kan det som udgangspunkt fravælge revision, selvom balancen er høj.

Hvorfor rammer ejendomsselskaber balancegrænsen hurtigere?

Fordi en ejendom er et stort aktiv, der fylder tungt på selskabets balance. Selv en enkelt udlejningsejendom til nogle millioner kroner giver en høj balancesum. Derfor overstiger et ejendomsselskab med bare én ejendom ofte balancegrænsen med det samme, hvor et selskab uden store aktiver kan have en lille balance i årevis. Det er en særlig egenskab ved ejendomsselskaber. Men fordi balancesummen kun er én af de tre størrelsesgrænser, betyder en høj balance ikke i sig selv, at selskabet skal have revisor.

Kan et ejendomsselskab med høj balance fravælge revision?

Ja, det kan det ofte. Reglen bygger på et to-af-tre-princip: du skal overskride mindst to af de tre grænser for at få revisionspligt. Et typisk ejendomsselskab overskrider kun balancegrænsen, mens det holder sig under omsætningsgrænsen og ansættelsesgrænsen, fordi lejeindtægten er beskeden og der ingen ansatte er. Derfor kan mange små ejendomsselskaber lovligt fravælge revision trods en høj balance. Det gælder dog ikke, hvis balancesummen overstiger en bestemt høj grænse i to år i træk, for så kan revision ikke fravælges.