Tidsbegrænset lejekontrakt: Reglerne der afgør, om den holder

Udgangspunktet: aftaler er tidsubegrænsede

Lejeloven tager som udgangspunkt, at en lejeaftale er tidsubegrænset, altså løber, indtil en af parterne opsiger den efter reglerne. En tidsbegrænset aftale er en undtagelse, og fordi den er byrdefuld for lejeren, der jo mister boligen på en fast dato, stiller loven krav om, at den er sagligt begrundet. lejeloven for udlejere

Kravet: en tilstrækkelig begrundelse i dine forhold

Kernen i reglerne er, at tidsbegrænsningen efter lejelovens § 173 skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold. Begrundelsen skal altså findes hos dig som udlejer, ikke i lejerens forhold. Du har bevisbyrden for, at den er gyldig. Derfor bør du skrive begrundelsen ind i lejekontraktens paragraf 11, selv om det ikke er et formkrav.

Begrundelser, der efter praksis kan være tilstrækkelige, er bl.a.:

• At du selv skal bruge boligen efter perioden, fx ved udstationering, en længere rejse eller et studieophold. Det kræver, at dit fravær er midlertidigt, og at du reelt har til hensigt at flytte tilbage.
• At en nær slægtning skal bruge boligen efter perioden.
• At boligen skal sælges efter perioden. Det kræver dog en ekstra begrundelse, fx at en mægler har frarådet salg nu.
• At boligen skal ombygges eller renoveres efter perioden. Det kræver en konkret plan.
• At en ejer- eller andelsboligforening kræver tidsbegrænsning.

Det er altid en konkret vurdering, og en simpel henvisning til en af grundene gør ikke automatisk begrundelsen gyldig. udlejers pligter

Myten du skal kende

Der lever en sejlivet myte om, at du som udlejer bare kan udleje tidsbegrænset i højst to år og så komme af med lejeren uden begrundelse. Det er ikke sandt. Du skal altid have en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse, uanset hvor kort perioden er. Der er heller ingen regel om, at en tidsbegrænsning højst må vare to år. Længden skal blot passe til dit behov. Skal du udstationeres i fem år, kan tidsbegrænsningen vare fem år. Grunde, der derimod ikke holder, er fx at ville se lejeren an, at ville kunne komme nemt af med lejeren eller at spekulere i en bedre pris senere. opsigelse af lejer

Uopsigelig i perioden

En tidsbegrænset lejeaftale er som udgangspunkt uopsigelig for begge parter i hele perioden. Du kan altså ikke opsige lejeren midt i forløbet, medmindre I udtrykkeligt har aftalt en opsigelsesmulighed i kontrakten, eller lejeren misligholder aftalen, fx ved ikke at betale husleje. Omvendt kan lejeren heller ikke frit opsige, og flytter lejeren alligevel før tid, hæfter lejeren som udgangspunkt for huslejen i resten af perioden.

Ophør: aftalen stopper automatisk, men pas på fælden

Når den aftalte periode udløber, ophører lejeforholdet automatisk. Hverken du eller lejeren behøver at opsige. Men her ligger en vigtig fælde. Bliver lejeren boende i mere end en måned efter udløbet, hvor du ved, at lejeren stadig bor der, uden at du har opfordret lejeren til at flytte, fortsætter lejeforholdet som en almindelig, tidsubegrænset aftale. Så mister du tidsbegrænsningen. Derfor skal du reagere ved udløbet og bede lejeren om at fraflytte, hvis lejeren ikke gør det af sig selv. Flytter lejeren ikke, må du gå til fogedretten (domstolen, der udsætter lejere). manglende huslejebetaling

Forlængelse og tilsidesættelse

To ting mere er værd at kende. Vil du forlænge en tidsbegrænset aftale, kan du godt. Men hver forlængelse regnes som en ny tidsbegrænset periode, der kræver sin egen tilstrækkelige begrundelse. Du kan altså ikke frit kæde tidsbegrænsninger sammen.

Mener lejeren, at tidsbegrænsningen ikke er tilstrækkeligt begrundet, kan lejeren indbringe spørgsmålet for boligretten (domstolen for lejesager). Det bør ske, før perioden udløber. Finder boligretten, at begrundelsen ikke holder, tilsidesættes tidsbegrænsningen, og lejeforholdet fortsætter som en almindelig aftale uden tidsbegrænsning. Så står du med en lejer, du ikke uden videre kan komme af med. Det er derfor, en solid begrundelse fra begyndelsen er så vigtig. huslejenævnet forklaret

Tidsbegræns korrekt i seks trin: 1) hav en reel, saglig grund til tidsbegrænsningen; 2) skriv grunden ind i kontrakten; 3) hold perioden rimelig i forhold til grunden; 4) aftal udtrykkeligt en eventuel opsigelsesadgang i perioden; 5) undgå gentagne forlængelser, der undergraver grundlaget; 6) og afslut eller forny korrekt ved udløb, for en tilsidesat tidsbegrænsning bliver til et almindeligt, opsigelsesbeskyttet lejeforhold.

Overblik: begrundelser, der typisk holder og falder

Tabellen viser mønsteret bag reglerne, som artiklen gennemgår ovenfor: Tidsbegrænsningen skal bæres af noget virkeligt i dine forhold, der findes ved aftalens indgåelse og kan dokumenteres. Et generelt ønske om fleksibilitet er ikke en begrundelse. Det er netop det, reglen skal forhindre.

Taleksempel: en tidsbegrænsning, der er gjort rigtigt

Lad os følge et forløb, hvor tingene gøres i den rigtige rækkefølge.

Du skal arbejde i udlandet i to år og vil leje din bolig ud imens. Ved kontraktens indgåelse skriver du tidsbegrænsningen ind med begrundelsen: udstationering med hjemkomst til boligen. Du gemmer samtidig dokumentationen, for eksempel din udstationeringsaftale, i lejemålets mappe.

Undervejs behandler du lejemålet som ethvert andet: Lejen er lovlig, forbrugsregnskaber kommer til tiden, og vedligeholdelsen passes. Tre måneder før udløb skriver du venligt til lejeren og minder om ophørsdatoen, så flytningen kan planlægges, og fremvisninger eller overdragelse aftales i ordentlig tid.

På ophørsdagen flytter lejeren, som aftalt, og du flytter hjem. Ingen opsigelse var nødvendig, for aftalen ophørte af sig selv, præcis som konstruktionen er tænkt. Og havde lejeren ønsket at blive boende, stod du med dokumentationen for, at begrundelsen var reel fra dag ét. Det er hele forskellen på en tidsbegrænsning, der holder, og en, der bliver tilsidesat. Husk også kalenderen efter udløb. Reagér med det samme, hvis lejeren bliver boende. Passivitet kan gøre lejemålet tidsubegrænset, som beskrevet ovenfor. Sæt derfor to påmindelser. Én tre måneder før udløb. Én på selve dagen. Billigere forsikring findes ikke. Og gem hele forløbets papirer samlet. Kontrakt, begrundelse, dokumentation og korrespondance. Én mappe. Så er svaret klar, hvis spørgsmålet kommer. Overvej også en kort dialog med lejeren undervejs. Et halvt år før udløb kan en venlig forventningsafstemning spare begge parter for usikkerhed. Måske skal lejeren alligevel videre. Måske vil du reelt gerne forlænge. Begge dele er lettere at håndtere i god tid end i sidste måned. Og vær ærlig i begrundelsen hele vejen. En tidsbegrænsning, du selv tvivler på, holder sjældent i en prøvelse. Tvivlen er signalet til at vælge en anden model.

Alternativerne: er tidsbegrænsning overhovedet det rigtige greb?

Før du vælger konstruktionen, er det værd at kende dens naboer, for tidsbegrænsning bruges ofte, hvor andre løsninger passer bedre.

Er dit reelle behov at kunne komme tilbage til boligen, men tidspunktet er usikkert, kan en almindelig kontrakt kombineret med reglerne om opsigelse til eget brug være mere retvisende end en kunstig slutdato, se betingelserne i hvornår kan udlejer opsige lejer. Og er situationen, at det er lejeren, der skal væk i en periode fra sit eget lejemål, er det slet ikke din kontrakt, men lejerens fremlejeret, der er i spil, se fremleje.

Husk også uopsigelighedens bagside for dig selv, som artiklen gennemgår ovenfor: I perioden er du som udgangspunkt selv bundet, og livet kan nå at ændre sig på to år. Vælg derfor kun tidsbegrænsningen, når slutdatoen er reel, og hold perioden så kort som behovet. Grundlaget skal under alle omstændigheder stå korrekt i kontrakten, se lejekontrakt A10, og skulle uenigheden opstå, afgøres den på dokumentation, i sidste led ved boligretten.

Faldgruber

• At tidsbegrænse uden en gyldig grund. Uden en tilstrækkelig begrundelse i dine forhold kan tidsbegrænsningen tilsidesættes.
• At tro på to-års-myten. Du skal altid have en begrundelse, uanset hvor kort perioden er.
• ikke at reagere ved udløbet. Bliver lejeren boende over en måned, uden at du reagerer, bliver aftalen tidsubegrænset.
• At kæde tidsbegrænsninger frit sammen. Hver forlængelse kræver sin egen gyldige begrundelse.
• At give en begrundelse, der ikke er reel. Passer begrundelsen ikke med dine faktiske planer, holder den ikke.

Kilder

Kilder: Retsinformation - lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022), § 173 (tidsbegrænsning og tilsidesættelse): https://www.retsinformation.dk/api/pdf/229680; huslejenævnet og boligretten. Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Social- og Boligstyrelsen, Typeformular A, 10. udgave med vejledning (https://www.sm.dk/media/24548/Typeformular%20A%2018-11-22.pdf); lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning). Senest opdateret: juni 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår må jeg lave en tidsbegrænset lejekontrakt?

Når du har en tilstrækkelig begrundelse, der ligger i dine egne forhold, fx at du selv skal bruge boligen efter udstationering, at en nær slægtning skal bo der, at boligen skal sælges eller ombygges, eller at en forening kræver det.

Kan jeg tidsbegrænse i to år og så opsige lejeren uden grund?

Nej. Det er en udbredt myte. Du skal altid have en tilstrækkelig begrundelse for at tidsbegrænse, uanset periodens længde. Der er ingen regel om en grænse på to år.

Kan jeg opsige en lejer i en tidsbegrænset periode?

Som udgangspunkt nej. En tidsbegrænset aftale er uopsigelig for begge parter i perioden, medmindre I har aftalt en opsigelsesmulighed, eller lejeren misligholder aftalen. Skriv derfor en eventuel opsigelsesadgang udtrykkeligt ind i kontrakten fra start, hvis du vil have fleksibiliteten.