Oversvømmelse og stormflod: Tjek klimarisikoen, før du køber

Det afgørende skel: hav, himmel eller jord

Alt hviler på, hvor vandet kom fra, så lad os tage de tre kilder. Stormflod er en oversvømmelse forårsaget af ekstrem høj vandstand i havet, som statistisk indtræffer sjældnere end hvert 20. år, en såkaldt 20-års-hændelse, og det er Naturskaderådet, tidligere kaldet Stormrådet, der afgør, om der har været stormflod i et område. Stormflod kan man ikke forsikre sig imod hos et privat forsikringsselskab. I stedet dækkes stormflodsskader efter lov om visse naturskader gennem den offentlige stormflodsordning. Skybrud er noget andet. Meget kraftig regn, hvor et normalt og velvedligeholdt kloaksystem ikke kan følge med, og skybrudsskader dækkes af din almindelige bygnings- og indboforsikring, forudsat at nedbøren når op på den mængde, forsikringen definerer som skybrud. Den tredje kilde er den, der oftest efterlader ejeren med regningen. Almindelig regn, der siver ind gennem utætheder, og især grundvand, der stiger efter langvarig regn, betragtes typisk som en følge af naturens gang frem for en pludselig hændelse og er derfor som hovedregel ikke dækket, hverken af forsikringen eller af stormflodsordningen. due diligence før du køber

Skellet har en konsekvens, du skal forstå som investor. To udlejningsejendomme kan ligge få hundrede meter fra hinanden og have vidt forskellig risiko, alt efter om truslen er havet, en nærliggende å eller en overbelastet kloak. Derfor hører oversvømmelsesrisiko med i enhver købsvurdering. driftsbudget

Stormflodsordningen: dækning, brandforsikringskrav og selvrisiko

Fordi stormflod er den dyreste og mest særegne kategori, er den værd at forstå i detaljen. Ordningen fungerer sådan, at selv om det er en offentlig ordning efter lov om visse naturskader, er det dit eget forsikringsselskab, der modtager og behandler anmeldelsen på Naturskaderådets vegne og sender en taksator ud. En helt central betingelse. For at være omfattet af stormflodsordningen skal det skadede være dækket af en gyldig brandforsikring. For det er via brandforsikringen, at alle bidrager solidarisk til puljen med en fast årlig afgift. Har ejendommen eller indboet ikke en betalt brandforsikring, er der ingen dækning. Anmeldelsen skal ske til forsikringsselskabet inden for 2 måneder efter skaden, med mulighed for dispensation. Selskabet afgør sammen med Naturskaderådet, om skaden dækkes.

Selvrisikoen er værd at kende, for den kan være mærkbar. Efter satserne, der har været gældende siden 1. juli 2018, er selvrisikoen ved stormflod for selve ejendommen 5 pct., dog mindst 5.000 kr. og maksimum 30.000 kr., og tilsvarende for løsøre i helårshuse, mens fritids- og sommerhuse har en højere selvrisiko på 10 pct., mindst 10.000 kr. og maksimum 50.000 kr. Selvrisikoen stiger desuden ved gentagne skader. Illustrativt: rammes din udlejningsejendom af en stormflodsskade opgjort til 200.000 kr., og er selvrisikoen 5 pct., skal du selv betale 10.000 kr., mens ordningen dækker resten, forudsat at brandforsikringen er på plads, og skaden ikke står på negativlisten. Tallene er til illustration; de præcise satser skal tjekkes hos Naturskaderådet. renovering der hæver huslejen

Det, ingen forsikring dækker, og hvad du selv kan gøre

To ting skal udlejeren især have med. For det første negativlisten og kælderfælden. Løsøre i kældre og rum under terræn er som udgangspunkt ikke dækket af stormflodsordningen, medmindre kælderen er godkendt til beboelse, så opbevaring af værdier i kælderen er en dårlig idé i en risikoejendom. For det andet, og det rammer udlejere hårdere end boligejere: indirekte tab som huslejetab dækkes ikke. Står din udlejningsejendom tom under en langvarig udbedring efter en oversvømmelse, bærer du selv det tabte lejeindtægt. Det er en driftsrisiko, ikke en forsikringsskade. Forebyggelse er derfor både et forsikringskrav og god økonomi. Forsikringen giver typisk kun erstatning, hvis du har forsøgt at forebygge og begrænse skaden, så højvandslukke i afløbet, rensede tagrender og render, der leder vand væk, og fjernelse af værdier fra kældre er både pligt og fornuft.

Et konkret myndighedsværktøj bør du kende: Klimatilpasning.dk stiller et oversvømmelseskort til rådighed, hvor du kan se risikoen for oversvømmelse ved højvande, stormflod og skybrud på en konkret adresse. Det er guld værd, både før du køber en ejendom, og når du planlægger klimasikring af den, du har.

Klimasikrings-tjekliste for udlejer: 1) tjek adressens oversvømmelsesrisiko på Klimatilpasning.dk, gerne før køb; 2) sørg for, at ejendommens brandforsikring er gyldig og betalt, ellers ingen stormflodsdækning; 3) afklar med dit selskab, hvordan skybrud og udvidet vandskade er dækket; 4) hold værdier og løsøre ude af kældre i risikoejendomme; 5) forebyg aktivt med højvandslukke, dræn og tagrender, det er et dækningskrav; 6) og husk, at huslejetab under udbedring er din egen risiko, ikke forsikringens.

Den ærlige sammenfatning: klimarisiko kan ikke forsikres væk, kun forstås og forberedes. En udlejer, der kender skellet mellem hav og himmel, holder brandforsikringen i orden, sikrer bygningen fysisk og indregner huslejetab som en reel risiko, sover roligere, når vejrudsigten bliver våd.

Overblik: hav, himmel eller jord

Tabellen er emnet i fem rækker. Gennemgangen ovenfor folder den ud. Kernen er, at dækningen ved vand afhænger af, hvor vandet kommer fra: hav, himmel eller jord. Skade fra havet, altså stormflod, dækkes gennem stormflodsordningen på visse betingelser, herunder ofte et krav om en brandforsikring. Skade fra himlen, altså skybrud, dækkes typisk af den almindelige forsikring på visse vilkår. Og noget vand, for eksempel visse former for grundvand eller stigende vand fra jorden, kan falde uden for al forsikring. Skellet afgør alt.

Taleksempel: hvor kom vandet fra

Lad os se skellet. Alle tal er kun illustration.

Sig, at to udlejere begge får vand i ejendommen.

Hos den første kommer vandet fra havet ved en stormflod. Den skade kan være dækket gennem stormflodsordningen, forudsat betingelserne er opfyldt, herunder ofte et krav om en brandforsikring på ejendommen og en selvrisiko. Kilden, havet, henviser skaden til den ordning.

Hos den anden kommer vandet fra himlen ved et voldsomt skybrud, der overbelaster kloakken. Den skade dækkes typisk af den almindelige forsikring på ejendommens vilkår. Men var der i stedet tale om langsomt stigende grundvand fra jorden, kunne skaden meget vel falde uden for al forsikring, fordi den type vand ofte ikke er dækket. Samme våde kælder, tre forskellige forsikringsmæssige udfald, alt efter kilden.

Forskellen er, hvor vandet kom fra. Det er klimasikringens hele lære. Hav henviser til stormflodsordningen, himmel til den almindelige forsikring, og jord kan stå helt uden for. Tjek dine dækninger mod de tre kilder, se due diligence før du køber, og sørg for, at brandforsikringskravet er opfyldt, se energimærke ved udlejning.

Sådan klimasikrer du ejendommen

Fire principper beskytter både ejendom og forsikring.

Kend skellet mellem hav, himmel og jord. Dækningen afhænger af, hvor vandet kommer fra. Stormflod fra havet, skybrud fra himlen og vand fra jorden behandles forskelligt. Forstå det skel, for det afgør, hvilken dækning der overhovedet kan komme på tale ved en konkret skade.

Sørg for, at brandforsikringskravet er opfyldt. Dækning gennem stormflodsordningen forudsætter ofte en gyldig brandforsikring på ejendommen. Tjek, at din brandforsikring er på plads, for uden den kan du miste adgangen til dækning ved en stormflodsskade, uanset at skaden i sig selv var omfattet.

Vær realistisk om det udækkede. Noget vand, for eksempel visse former for stigende grundvand fra jorden, kan falde uden for al forsikring. Kend de huller i dækningen, så du ikke går ud fra, at alt vand er dækket, og så du kan tage højde for risikoen med fysisk sikring i stedet.

Og lav den fysiske sikring, du selv kan. Højvandslukke, tilbageløbsstop, gode afløb, tætning og bortledning af vand kan reducere skaderne uanset forsikring. Investér i den fysiske klimasikring, du selv kan lave, for den beskytter ejendommen, mindsker skaderne og kan påvirke både dækning og selvrisiko, se renovering der hæver huslejen. Klimasikring handler både om at kende sine dækninger mod hav, himmel og jord og om at lave den fysiske sikring, der beskytter ejendommen, før skaden sker.

Faldgruber

• At tro forsikringen dækker al oversvømmelse. Stormflod dækkes af en offentlig ordning, skybrud af forsikringen, grundvand ofte af ingen.
• At mangle en gyldig brandforsikring. Uden den er der ingen dækning fra stormflodsordningen overhovedet.
• At opbevare værdier i kælderen. Løsøre under terræn er typisk ikke dækket, medmindre kælderen er godkendt til beboelse.
• At glemme huslejetabet. Tabt lejeindtægt under udbedring er en driftsrisiko, ingen forsikring dækker.
• At springe forebyggelsen over. Erstatning forudsætter typisk, at du har forsøgt at forebygge og begrænse skaden.

Kilder

Kilder: lov om energimærkning af bygninger (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2020/1923). Yderligere kilder: lejeloven (LOV nr. 341 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/341); Skattestyrelsen, udlejning af bolig (https://skat.dk/borger/bolig-og-ejendom/udlejning); lov om boligforhold (LOV nr. 342 af 22.03.2022) (https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2022/342); Borger.dk, huslejenævn og beboerklagenævn (https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn). Senest opdateret: maj 2026.

Ofte stillede spørgsmål

Hvordan tjekker jeg, om en bolig ligger i risiko for oversvømmelse?

Slå adressen op på de offentlige kort: Klimatilpasning.dk med værktøjet Havvand på Land, screeningsværktøjet KAMP samt private portaler, der viser risiko for skybrud, stormflod, vandløb og grundvand pr. adresse. Suppler med kommunens klimatilpasningsplan og et spørgsmål til forsikringsselskabet.

Dækker min husforsikring skader efter stormflod?

Nej. Stormflodsskader dækkes ikke af den almindelige forsikring, men af naturskadeordningen under Naturskaderådet, finansieret via en afgift på brandforsikringer. Erstatning kræver, at rådet har erklæret stormflod i området, at det beskadigede er brandforsikret, og at skaden anmeldes inden to måneder. Der gælder en selvrisiko.

Hvad dækker naturskadeordningen ikke?

Bl.a. løsøre i kældre og rum under terræn, haveanlæg, både og trailere samt ejendom uden for diger. Vigtigt for udlejere. Indirekte tab som husleje- og indtægtstab dækkes ikke, og genhusning dækkes kun for privatpersoner. Skader fra langsomt stigende grundvand er typisk heller ikke dækket af nogen ordning.